Bu yilning asosiy voqeasi Ukrainadagi urushdir. Va uning oqibatidagi boshqa holatlar — migratsiya, xalqaro sanksiyalar va boshqalarni kuzatdik.
PMTI maʼlumotlariga koʻra, oʻtgan yil davomida poytaxtdagi uy-joy narxlari oʻrtacha 27%ga oshgan. Agar 2021-yilning noyabrida bir kvadrat metr $849 ga baholangan bo‘lsa, joriy yilning noyabr oyida $1078 ni tashkil qilgan.
Shu bilan birga, butun mamlakat bo‘ylab yil boshidan buyon tayyor ko‘chmas mulk 15,8%ga qimmatlashdi, deya qayd etdi ITIM. Eng sezilarli o’sish Toshkent viloyatida (22,9%) va Toshkent shahrida (22,7%) qayd etildi.
Uy-joy sotib olish va sotish bo‘yicha bitimlar soni ham o‘sib bormoqda: noyabr oyida o‘sish o‘tgan yilning noyabriga nisbatan 8,1% ni tashkil etdi. ITIM ma’lumotlariga ko‘ra, ko‘chmas mulk bozori arzon ipoteka dasturlari bilan rag‘batlantiriladi. Shunday qilib, 1-noyabrdan boshlab ta’mirsiz kvartira (“korobkalar”) sotib olish uchun kredit berishga ruxsat berildi.
2022-yilda uy-joy bozorining kuchli o‘sishi iqtisodiy tiklanishning asosiy omillaridan biriga aylandi.
Bu yil Rossiya va boshqa 107 davlat fuqarolari yashash uchun ruxsatnomasiz uy-joy sotib olishni soddalashtirishdi. Endi Toshkentda xorijliklar $180 mingdan uch yildan oshmagan tayyor uy-joy sotib olishlari mumkin bo‘ladi.
Migratsiyaning kuchayishi uy-joy ijarasi bo‘yicha bitimlar sonining ko‘payishiga olib keldi. Mutaxassislarning ta’kidlashicha, muhojirlarning “birinchi to‘lqini” davrida narxlar 15−20%ga oshgan. Shu bilan birga, ko‘rsatkichlar yil davomida deyarli pasaymadi, faqat ba’zan sekinlashdi.
Bugungi kunda talab hali ham taklifdan ancha yuqori. Va bu, jumladan, tug‘ilishning yuqori darajasi bilan bog‘liq: qurilishning o‘sish sur’ati aholining o‘sish sur’atlaridan past bo‘lib, bu narxlarning doimiy o‘sishiga olib keladi.
2022-yildagi voqealar uy-joy bozoriga qanday ta’sir qilgani, talab qanday o‘zgargani, qanday qiyinchiliklar bo‘lgani va kelasi yilda nimalar kutilishi haqida “Spot” soha mutaxassislari bilan suhbatlashdi:
Elina Kunaeva,
“Namuna Development” moliyaviy direktori.
O‘tgan yilga nisbatan loyihamizni sotish darajasi 50%dan ko‘proqqa oshdi va bu mamlakat iqtisodiyotining barqarorlashuvi va uning pandemiya inqirozidan qutulishi bilan bog‘liq bo‘lib, bu yakuniy iste’molchilarning ko‘chmas mulk xarid qilish va investitsiya qilish qobiliyatiga katta ta’sir ko‘rsatdi.
Ko‘chmas mulk oldi-sotdi bitimlari sonining o‘sishi nafaqat Toshkent shahrida, balki respublikaning barcha hududlarida kuzatilmoqda.
Markaziy bankning uchinchi chorak bo‘yicha maʼlumotlariga koʻra, ayniqsa, hududlar kesimida tez oʻsish dinamikasi Xorazm (41%), Navoiy (39%), Jizzax (32%) va Qashqadaryo (30%) viloyatlarida qayd etilgan. Toshkent shahrida 18%ga ko‘proq shartnomalar tuzildi.
Ko‘plab xorijliklar O‘zbekistonda ko‘chmas mulkka sarmoya kiritishning xavf-xatarlari va istiqbollarini ko‘rib chiqmoqda va bu iqtisodiyot va xizmat ko‘rsatish sohasi kengayib borayotgani bilan bog‘liq. Toshkent nafaqat biznes yuritish, balki doimiy yashash uchun ham jozibador bo‘lib bormoqda.
Markaziy bank maʼlumotlariga koʻra, koʻchmas mulk bozoridagi dinamik oʻsish joriy yilning uchinchi choragida ham davom etdi va bu norezidentlar oʻrtasida uy-joyga boʻlgan talabning oʻsishi, aholining ikkilamchi daromadlarining oshishi, shuningdek, bir qator mavsumiy omillar bilan bogʻliq.
Qayd etish joizki, ikkinchi chorak boshidan ayrim davlatlar, xususan, Rossiyadan kelgan norezidentlar tomonidan mamlakatda ko‘chmas mulk sotib olish va ijaraga olishga qiziqish sezilarli darajada oshdi, bu esa qo‘shimcha talabni yuzaga keltirdi va aholiga bosim o‘tkazdi.
Bizga koʻpincha uy sotib olishga tayyor boʻlmagan norezidentlar murojaat qilishadi. Ba’zi odamlar yashash uchun ruxsat olishga kvartira sotib olishadi, boshqalari koʻchmas mulkka ega boʻlishni va uni keyinchalik ijaraga berishni xohlashadi, chunki bu yaxshi passiv daromad hisoblanadi. Shunday qilib, norezidentlarga sotish hajmi o‘tgan yilga nisbatan 11 barobarga oshdi.
Qiyinchiliklar
Qurilish sanoati iqtisodiy haqiqatga va xaridorlarning talablariga moslashishga majbur. Umuman olganda, qurilish industriyasining o‘sish dinamikasiga qaramay, bozor hamon rivojlanmoqda, shuning uchun yirik ishlab chiquvchilar O‘zbekiston bozoriga kirishdan oldin ijobiy va salbiy tomonlarini sinchiklab o‘ylab ko‘rishadi.
Har holda, koʻchmas mulk bozorining faolligi faqat ortib bormoqda, lekin hozirgacha mahalliy korxonalar hisobidan.
Bizning zamonamizdagi qiyinchiliklardan biri shundaki, faqat oz sonli kompaniyalar qurilish materiallarini koʻp miqdorda va eng qisqa vaqt ichida yetkazib berishga tayyor. Va bu qurilishning kechikishiga olib kelishi mumkin.
Afsuski, mamlakatda innovatsion texnologiyalar keng tarqalgan, deyishga hali erta — faqat bir nechta yirik ishlab chiquvchilar ulardan foydalanishga ruxsat berishlari mumkin.
Shuni ta’kidlash kerakki, koʻchmas mulk bozorida ishlab chiquvchilardan takliflar koʻpaydi, ammo ularning aksariyati minimal qulaylik sharoitlarini taklif qiladi. Bunday sharoitlar katta xarajatlarni nazarda tutadi va afsuski, hamma ham oʻz byudjetini bunga sarflashga tayyor emas.
Kadrlar taqchilligi mintaqamizda hamon dolzarb muammolardan biri bo‘lib qolmoqda. Koʻpgina tashkilotlar professional kadrlar tanqisligiga duch kelishmoqda.
Kamchilikning sabablaridan biri kadrlar uchun olib boriladigan raqobatdir. Shu bois ham biz xodimlarimiz uchun mukammal mehnat sharoitlarini yaratishga, kelgusida hamkorlik qilish uchun xorijlik mutaxassislarni jalb qilishga harakat qilamiz.
Oʻzbekistonda ham obyektlarni yetkazib berish boʻyicha yangi standartlar, shuningdek, qabul qilish va tekshirishni samarali oʻtkaza oladigan mutaxassislarning keskin tanqisligi kuzatilmoqda. Buning uchun esa qurilish oliy o‘quv yurtlarida ta’lim tizimini qayta ko‘rib chiqish va bu borada global islohotlarni amalga oshirish zarur.
Narxning belgilanishi
Soʻnggi oylarda koʻchmas mulk narxi sezilarli darajada oshdi. Bu chet elliklar oqimining ortishi va shunga mos ravishda talabning oshishi bilan bogʻliq.
Bundan tashqari, import qilinadigan qurilish materiallari narxi mahalliynikidan ancha yuqori, bu ham kvadrat metr narxining oshishiga olib keladi.
Agar biz haqimizda gapiradigan boʻlsak, unda biz faqat yuqori sifatli qurilish materiallarini sotib olamiz, qurilish uchun eng yangi texnologiyalardan foydalanamiz va bu narxga sezilarli ta’sir qiladi.
Shuni ta’kidlashni istardimki, bugungi kunda bozorda mahalliy va xorijiy ishlab chiqaruvchilar juda koʻp va ularning soni oʻsishda davom etmoqda. Shu bilan birga, haqiqatan ham ishonchli boʻlishi mumkin boʻlgan oʻnlab kompaniyalarni ta’kidlash mumkin.
Axir, ba’zilar ruxsatsiz qurilishni boshlaydilar. Bu aholi xavfsizligini xavf ostiga qoʻyadi. Qurilish loyihalarining jiddiy muammolari bilan bog‘liq yangiliklarga tez-tez duch kelaman — ish norma va standartlarga rioya qilmasdan amalga oshirilganligi yoki noqonuniy qurilganligi sababli qulashigacha.
Bu yil esa yashirin faoliyatdan chiqish tendensiyasi kuzatilmoqda — koʻplab kompaniyalar oʻz bizneslarini rasmiy ravishda olib borishni boshlashdi.
Trendlar
Pandemiya yurish masofasida yashash muhitiga doimiy talabni keltirib chiqardi. Toʻrt devor orasida qolgan odamlar shaharda mavjud imkoniyatlarga boshqacha munosabatda boʻlishni boshlashdi. Bu aralash foydalanish joylariga tendensiyani kuchaytirdi.
Bugungi kunda oddiy “qutini” qurish va bunday obyektni zamonaviy deb atashning oʻzi yetarli emas. Barcha qulayliklar uydan bir qadam yaqinlikda joylashgan boʻlishi muhim.
Shu sababli, turar-joy majmuasini tanlashda narx bilan birga, uning atrofidagi turar-joy muhitining rivojlanish darajasi hal qiluvchi omillardan biriga aylandi.
Turar-joy majmuasida oʻyin maydonchalari, parklar, dam olish joylari, fitnes zallari va boshqa ko’plab qulayliklarning mavjudligi katta afzallik hisoblanadi. Shuningdek, xaridor ushbu majmua konseptsiyasi, videokuzatuv kameralari mavjudligi, qo‘riqlanadigan yopiq hovli, to‘xtash joylari va elektromobillar uchun quvvat olish shoxobchalarining mavjudligiga e’tibor qaratadi.
Yana bir barqaror tendensiya — bu kvartiralarning oʻrtacha maydonining qisqarishi. U ommaviy segmentda boshlandi va keyinchalik premium sinflarga ham ta’sir qildi.
Agar 10 yil oldin premium-toifali kvartiralar faqat katta maydonlar bilan bogʻliq boʻlgan boʻlsa, bozorning rivojlanishi bilan xaridorlarning haqiqiy ehtiyojlarini hisobga olgan holda rejalashtirish yechimlarini optimallashtirish boshlandi. Masalan, biznes-klassda bir xonali kvartiraning oʻrtacha maydoni 35−40 kvadrat metrgacha kamaydi.
Shuningdek, asosiy ta’minot sharoitlariga ega boʻlgan kvartiralarni sotib olish tendensiyasi saqlanib qoldi. Aksariyat xaridorlar oʻz vaqtlarini va asablarini ta’mirlashga sarflashni xohlamaydilar.
Soʻnggi paytlarda iste’molchilar “yashil” texnologiyalar va energiya tejovchi innovatsiyalarga faol qiziqish bildirishmoqda. Koʻpchilik atrof-muhitning holatidan xavotirda.
Kutilmalar
Biz birinchi navbatda qo‘shilgan qiymat solig‘i stavkasini 15%dan 12%ga kamaytirishni kutmoqdamiz. Ushbu soliqni toʻlovchi oxirgi iste’molchi boʻlgani uchun va bizning holatlarimizda bu xaridor, ayniqsa QQS kreditlarini ololmaydigan jismoniy shaxslar. Bu koʻchmas mulk bozoridagi narxlarga ijobiy ta’sir koʻrsatadi.
Shuningdek, qurilish bozorining asosiy muammosi sanoatni raqamlashtirishning zaifligi, raqamli texnologiyalar va qurilishni boshqarish va nazorat qilish vositalarining yetishmasligidir. Bularning barchasi bir-biri bilan bogʻliq va afsuski, loyihalardagi muammolarning tizimli takrorlanishiga olib keladi. Shu bois bu muammolar tez orada hal bo‘ladi, degan umiddamiz.
Yuqorida aytib oʻtganimdek, ishlab chiquvchilarning katta tanloviga qaramay, biz qurilish bozori kengayish va tez oʻsishda davom etishiga ishonchimiz komil.
Davlat statistika qoʻmitasi maʼlumotlariga koʻra, aholi soni 36 mln kishidan oshgani buning omillaridan biridir.
Anvar Anarboev,
“Anorhome” konsalting kompaniyasi bosh direktori.
Bozorning o‘sish tendensiyalari tufayli qurilish obyektlari narxlari oshdi.
Umuman olganda, 2022 yil ko‘chmas mulk bozorida ishlab chiquvchilar va rieltorlar uchun muvaffaqiyatli yil bo‘ldi.
Birlamchi bozorda talabning oshishi munosabati bilan O‘zbekiston viloyatlari va poytaxtda ko‘chmas mulkning o‘rtacha narxi 10% va undan ko‘proqqa oshdi.
Dunyodagi geosiyosiy vaziyat, ko‘chish va ichki bozorda ikkilamchi ko‘chmas mulk, rieltorlar va rieltorlik kompaniyalariga bo‘lgan talab ham e’tibordan chetda qolmadi.
Qiyinchiliklar. Qo‘shni davlatlardagi beqaror vaziyat tufayli 2022-yilning ikkinchi choragi boshida ko‘chmas mulk bozorida va umuman O‘zbekiston iqtisodiyotida vahima yuzaga keldi.
Shuningdek, bu holat qurilish bilan bog‘liq ayrim xomashyo narxlarining oshishida ham o‘z aksini topdi. Biroq, bu holatlar xarid qobiliyatiga katta ta’sir ko‘rsatmadi va keyingi oylarda ko‘chmas mulk sotishdagi kamomad qoplandi.
Davlat qurilish kompaniyalari va ishlab chiqaruvchilarni yangi qoidalar, soliq stavkalari va ko‘chmas mulk sotib olish uchun subsidiyalar bilan qurilish hajmini oshirishga tobora ko‘proq rag‘batlantirmoqda va qurilish loyihalari sifati ustidan nazoratni kuchaytirmoqda.
Biroq, ortiqcha byurokratik to‘siqlar, shuningdek, qurilishdagi eskirgan standartlar va yuqori malakali kadrlarning yetishmasligi ushbu yo‘nalishni rivojlantirishga to‘sqinlik qilmoqda.
Kvadrat uchun o‘rtacha narx qanday? Bugungi kunda poytaxtda PMTI tahlili asosida bir kvadrat metrning o‘rtacha narxi taxminan 12 127 500 so‘mni tashkil etmoqda.
Bu o‘rtacha narx yiliga 27%ga oshganini bildiradi (2021-yil noyabr holatiga ko‘ra o‘rtacha narx 9 551 250 so‘mni tashkil qilgan). Lekin, asosan, inflyatsiya va dollarga nisbatan devalvatsiya tufayli ko‘chmas mulk narxi so‘m ekvivalenti bo‘yicha oshgan.
Pufak hosil bolmaydimi? Ko‘chmas mulk bozorida pufak yuzaga kelishini bashorat qilish qiyin. Aytishimiz mumkinki, ko‘chmas mulk bozorining ko‘rsatkichlari, uning “yonayotganini” ko‘rsatadigan vositalar uzoq vaqtdan beri ishlab chiqilganiga qaramay, bu deyarli ilojsiz.
2022-yilda O‘zbekistonda, aniqrog‘i Toshkentda ko‘chmas mulk narxlarining sun’iy pufakchasi shahar markazidagi yer uchastkalari narxlarining oshishi va yer tanqisligi, shuningdek, infratuzilmani rivojlantirish, keyinchalik shahar chekkasida ko‘p qavatli uylar qurish uchun ruxsatnoma olishdagi so‘zsiz cheklovlar tufayli shakllangan.
Ko‘chmas mulk bozori trendlari. Bu yil ko‘chmas mulk qurilishi tendensiyasida alohida muhim o‘zgarishlar bo’lmadi, ammo bozorda chet eldan yangi o‘yinchilarning paydo bo‘lishi munosabati bilan binolarning tashqi ko‘rinishining me’moriy dizaynida, kvartiralarning joylashuvida, xususan, studiya tipidagi kvartiralarni qurish va kvartiralarni ijaraga berishda o‘zgarishlar yuzaga kelishi mumkin.
Oʻzbekistonda aholi jon boshiga turar-joy maydoni yetishmasligi tufayli isteʼmolchi profili oʻzgarmadi va mamlakatda tugʻilish koʻrsatkichi oʻtgan yilga nisbatan oshib ketdi, shuning uchun koʻproq oilaviy kvartiralar trendda qolmoqda.
Ko‘chmas mulk sohasida qanday o‘zgarishlar kutilmoqda?
Prezidentning O‘zbekistonni rivojlantirish strategiyasi to‘g‘risidagi qarori asosida qurilish sohasida qator o‘zgarishlar kutilmoqda, xususan:
- qurilish materiallari ishlab chiqarishni ko‘paytirish;
- qurilish sohasidagi muammo va kamchiliklarni bartaraf etish;
- shaharlarni raqamlashtirish, qurish va loyihalash, ularni “Aqlli shahar” konsepsiyasi doirasida rivojlantirish bo‘yicha ishlar sifatini oshirish;
- qurilish sohasida texnik tartibga solishni takomillashtirish, aholi punktlarining shaharsozlik hujjatlarini tayyorlash va shaharsozlik hujjatlari bilan ta’minlash tizimini tubdan takomillashtirish dasturini ishlab chiqish va amalga oshirish;
- aholini joylashtirishning bosh sxemasini ishlab chiqish;
- hududlarning muhandislik-kommunikatsiya va ijtimoiy infratuzilma tizimini, shuningdek, xizmat ko‘rsatish sohasini rivojlantirish;
- shuningdek, qurilish sanoati bilan bog’liq ko’plab ijobiy ta’sir ko’rsatadigan tub o‘zgarishlarni amalga oshirish.
Kutilmalar
O‘zbekiston ko‘chmas mulk bozori bo‘yicha 2023-yil uchun kutilmalar optimistikdir. Menimcha, bozor rivojlanishda davom etadi, xususan, markaziy shaharlar kengayadi.
Lekin bu, asosan, davlat tomonidan asosiy tarmoqlarni rivojlantirish bo‘yicha qo‘shimcha chora-tadbirlar ko‘rilsa, aholining xarid qobiliyatining oshishida namoyon bo‘ladi, bu esa davlat iqtisodiyoti va yalpi ichki mahsulotiga ijobiy ta’sir ko‘rsatadi.
Sardor Niyozov,
“Open House” rieltorlik kompaniyasi ta’sischisi.
Biznes va iqtisodiyotning barcha sohalarida hamma narsa boshqacha edi.
Ammo ko‘chmas mulk bozori uchun 2022-yil muvaffaqiyatli bo‘ldi: birinchi navbatda, talabning ortishi, keyin esa narxlarning sakrashi ko‘chmas mulk bilan bog‘liq operatsiyalarni juda foydali qildi.
Bozor, albatta, o‘sib bormoqda. Buni o‘z korxonamiz faoliyatida ham ko‘rdik: bitimlar soni 300%ga oshdi, aylanma deyarli $15 mln.ni tashkil etdi, bu o‘tgan yilga nisbatan besh barobar ko‘pdir.
Ammo yil hech kim uchun oson bo‘lgani yo‘q. Birinchidan, global iqtisodiyot hali ham og‘ir ahvolda va inflyatsiya darajasi so‘nggi 50 yildagi eng yuqori ko‘rsatkichga chiqdi.
Qolaversa, so‘mimizga dollar inflyatsiyasi ham oshib bormoqda. Natijada, bularning barchasi narxlarning oshishiga olib keladi, lekin foydani ko‘paytirmaydi — narxlar shunchaki inflyatsiyaning izidan quvadi.
Bundan tashqari, talabning yuqoriligi nafaqat dunyoda ro‘y berayotgan geosiyosiy vaziyat, balki o‘zimizning demografiyamiz bilan ham bog‘liq. O‘zbekiston aholisi o‘sib bormoqda va tez orada 36 mln kishidan oshadi.
Ijaraga bo‘lgan talabning keskin o‘sishini sezmaslik mumkin emas edi. Bu ikki baravar ko‘paydi, lekin ijara shartnomalarining aksariyati qisqa muddatli bo‘ldi. Bugungi kunda talab hamon yuqori — ba’zilar ketayotgan bo‘lsa, o‘rniga boshqalar kelmoqda.
Masalan, so‘nggi uch oyda kompaniyamizdagi barcha bitimlarning deyarli 70%ini xorijliklar bilan tuzilgan bitimlar tashkil etdi.
Ular bilan ishlash juda boshqacha: biz yaqinda chet elliklarni yollash yoki barcha xodimlarni darhol O‘zbekistonga o‘tkazish ehtimoli yuqori bo‘lgan yirik kompaniyalar bilan ishladik.
Yirik buyurtmalarning oxirgisi Yevropadan kelgan fuqarolar uchun 50 ta xonadon tanlash bo‘yicha bo‘ldi. Talablar minimalistik uslubda edi va bu bizga juda ko‘p muammolar tug‘dirdi. Darhaqiqat, bizning hududimizda barokko uslubidagi yorqin ta’mirlash ishlari hali ham mashhur.
Yaxshiyamki, biz vazifani uddalay oldik, lekin ba’zi kvartiralarda mijozning talablariga mos bo‘lishi uchun jihozlarni to‘liq almashtirdik.
Hisob-kitobdagi xatolar
Narxlar oshib borayotgani hech kimga sir emas. Ammo ular nimadan iboratligini tushunish muhimdir. Birinchidan, yerning narxi. Ba’zan shunday bo‘ladiki, ma’lum yerda uylar mavjud va ularda yashovchi odamlarni ko‘chirish yoki eski fondni rekonstruksiya qilish kerak bo‘ladi va bu qo‘shimcha xarajatlar bo‘lib, kelajakdagi xarajatlarni ham tashkil qiladi.
Ikkinchidan, loyihaning muvaffaqiyati ko‘p jihatdan bog‘liq bo‘lgan qurilish smetasi. Aynan u mijoz va quruvchi o‘rtasidagi aniq munosabatlar uchun asos yaratadi.
Boshqa narsalar qatorida, kvadrat metr narxiga qurilish materiallari, ish haqi fondi, savdo bo‘limi va reklama xarajatlari kiradi. Va faqat bularning barchasidan keyin marja qo‘llaniladi.
Bu yerda inson omilining paydo bo‘lishi odatiy hol emas: ishlab chiquvchilar o‘z hisob-kitoblarida xato qilishadi va uyning yarmi sotilganidan keyingina o‘z xatosini tushunishadi. Ular foydani qoplash uchun narxlarni oshirishadi. Va bunday holat kamdan-kam hollarda emas, balki tez-tez sodir bo‘ladi.
Shunday qilib, kvadrat metr uchun narx bir-birining ustiga chiqadigan ko‘plab omillar asosida shakllanadi.
Bu yil narxlar segment va mulk turiga qarab 30−40% ga oshdi. Misol uchun, men va jamoam hashamatli ko‘chmas mulk bilan shug‘ullanamiz, lekin har qanday holatda ham biz butun bozorni kuzatib boramiz. Demak, o‘tgan yili $600 bo‘lgan Parkent bozori atrofidagi bir kvadrat metr narxi bu yil $780−850 ni tashkil qildi.
Yuqori darajali (elita) yangi binolarda kvadrat metrning narxi yil boshida $1,6 ming atrofida bo‘lgan, oxiriga kelib esa $2,1 mingni tashkil etgan.
Tijorat binolari segmenti ham chetda qolmadi — ularning o‘sishi 20% dan oshdi.
Prognozlar. Bozor rivojlanishda davom etadi va tez o‘sadi. Odamlarning didi boshqacha vektorga ega bo‘ladi: borgan sari ko‘proq mijozlar xizmatlar sifati va sharoitlarga e’tibor berishni boshlaydilar.
Barcha qulayliklar bir joyda bo‘ladigan klub-uy formatiga qiziqish ortadi.
