23-sentabr kuni Shavkat Mirziyoyev raisligida qurilish industriyasi va qurilish materiallari ishlab chiqarishni rivojlantirish bo‘yicha yig‘ilish o‘tkazildi. Unda mamlakatda uy-joy sotib olish bo‘yicha kafolatli eskrou tizimi joriy etilishi ma’lum qilindi.
Qayd etilishicha, uy-joy qurib berishni va’da qilgan quruvchilar va aholi o‘rtasida nizolar ko‘payishi natijasida, odamlar noinsof quruvchilarga aldanib, uy va pulsiz qolishmoqda. Prezident Qurilish va uy-joy kommunal xo‘jaligi vaziri boshchiligidagi ishchi guruhga xorij tajribasini o‘rganish topshirilgan.
Eskrou-hisobda developerlar o‘zlari qurayotgan uylar sotuvini tashkil qilish bo‘yicha banklar bilan shartnoma tuzadi, uy olmoqchi bo‘layotgan fuqarolar pulini to‘g‘ridan to‘g‘ri bankka topshiradi. Banklar esa yig‘ilgan pulni quruvchiga resurs sifatida beradi. Bu esa quruvchining uy-joyni o‘z vaqtida va sifatli qurib, egasiga topshirishini ta’minlaydi.
“Commonwealth Partnership Uzbekistan” (CMWP) konsalting kompaniyasi tahlil guruhi rahbari Aleksey Letunovskiy uy-joy sotib olishdagi bu tizim qanday ishlashini tushuntirib berdi. Uning so‘zlariga ko‘ra, asosiy yangiliklardan biri bu Samarqandda, shuningdek, Toshkent shahrining Yangihayot va Sergeli tumanlarida sinov tariqasida eskrou-hisoblarining joriy etilishi bo‘ldi.
Shuningdek, mazkur mexanizm O‘zbekistonda qanday integratsiya qilinishini qonunosti hujjati e’lon qilingandan keyingina bilish mumkin.
Eskrou-hisobi nima?
Eskrou-hisobi (qurilish sohasida) — bu qurilayotgan binodagi kvartirani sotib oluvchi va quruvchi o‘rtasida hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun mo‘ljallangan maxsus bank hisobi. Xaridor ushbu hisob raqamiga mablag‘ yo‘naltiradi va ular ma’lum bir vaqtgacha bloklanadi (deponentlanadi). Loyiha deklaratsiyasida belgilangan muddatlarda uy foydalanishga topshirilgandan keyingina developer pulni olish imkoniyatiga ega bo‘ladi.
Amaliyotda bu shuni anglatadiki, agar quruvchi ko‘rsatilgan joylarda yangi turar-joy majmuasini qurmoqchi bo‘lsa, u avvalgidek qurilishni ulushdorlar mablag‘lari (UAISh) hisobidan moliyalashtira olmaydi va unga loyihaviy moliyalashtirishni taqdim etuvchi bankni tanlashga majbur bo‘ladi. Kelgusida mazkur bank eskrou-hisobining egasiga aylanadi.
Muhimi shundaki, “novostroykalar"da xaridor uchun hisob raqamini ochish bepul bo‘ladi, unga xizmat ko‘rsatish va hisob ochish uchun esa quruvchi pul to‘laydi.
Eskrou-hisob ochishning standart qiymati shartnomada ko‘rsatilgan summaning 0,7−1% oralig‘ida o‘zgarib turadi. Bu developer uchun moliyaviy yuk oshishining birinchi nuqtasidir.
Nega moliyalashtirish kerak?
Javob juda oddiy — O‘zbekistonda quruvchilar o‘z kapitaliga ega emas. Bundan eng yirik quruvchilar mustasno va hatto ularda muomalada bo‘ladigan mablag‘lar ulushi juda kam.
Hozirgi qurilish — bu jarayon. Xaridor kvartirani sotib olayotganda haqiqatda mablag‘larni to‘g‘ridan to‘g‘ri o‘zining bo‘lajak kvartirasi uchun g‘isht yoki oyna sotib olishga o‘tkazadi. Eskrou-hisoblarni kiritish ushbu jarayonni bevosita cheklaydi.
Qanday kamchiliklar bor?
Birinchidan, loyihani moliyalashtirish qiymati bank sektorining rivojlanganligi bilan belgilanadi va mahsulotlarga standart kreditlar bo‘yicha ko‘rishimiz mumkinki, 22%dan kam stavka kutmaslik kerak.
Bu shuni anglatadiki, obyektni qurish uchun foydalanishga majbur bo‘linadigan kredit pullari juda qimmat bo‘lib, bu yakuniy mahsulot qiymatiga ta’sir qiladi. Yil boshida quruvchilar uchun kreditlarning katta qiymati haqida aytilgandi, ayni paytda muammo hal qilinmagan.
Ikkinchidan, hozirgi vaqtda banklar va ishlab chiquvchilar o‘rtasidagi o‘zaro hamkorlik formati tushunarsiz, chunki amaliyotda sekyuritizatsiyalash (risklarni kamaytirish) maqsadida bank va quruvchi tomonidan loyihani moliyalashtirishda aniq bir loyihani qurish uchun loyiha kompaniyasi (SPV (special-purpose vehicle) — maxsus maqsadli kompaniya) tashkil etiladi. Hozirda O‘zbekistonda developmentda bunday kompaniyalarni tashkil etish tajribasi mavjud emas.
Uchinchidan, bilishimcha, hozirda bizda loyihani moliyalashtirish va loyiha kompaniyalarini tashkil etish qoidalari bo‘yicha qonunchilik bazasi mavjud emas.
Aslida kreditlash qiymati eskrou-hisobning to‘ldirilishiga bog‘liq bo‘ladi, unda qancha ko‘p mablag‘ bo‘lsa, pulni jalb qilish qiymati shuncha kam bo‘ladi. Kreditlash qiymatiga foiz stavkasidan tashqari sug‘urta va boshqa yig‘imlar ham ta’sir ko‘rsatadi. Bularning barchasi kvadrat metr narxining o‘sishiga olib keladi. Biroq asosiy maqsad, ya’ni ulushdorlarni himoya qilish haqiqatan amalga oshiriladi.
Har bir kvadrat metr narxining oshishidan tashqari, xaridorlar uchun hech qanday muammo bo‘lmaydigandek tuyulishi mumkin, ammo bu unchalik to‘g‘ri emas.
Eskrou-hisoblarining klassik tushunchasi — bu xaridorlar pullari saqlanadigan seyf va hech kim bu mablag‘larni tasarruf etish huquqiga ega emas, bu esa banklar (qisman) yoki quruvchilar (to‘liq) bankrot bo‘lgan taqdirda ularning qaytarilishini kafolatlaydi.
Bir tomondan, bu shubhasiz yaxshi. Biroq, aynan shu yerda inflyatsiya ta’sir ko‘rsatadi, ya’ni 2−3 yildan keyin kvartirani o‘sha narxda sotib olish qiyin bo‘ladi. Agar ko‘chmas mulk ipoteka vositasi yordamida sotib olinsa, quruvchi tomonidan majburiyatlar bajarilmagan taqdirda bank to‘lagan foizlarni qaytarish majburiyatini olmaydi.
Qanday afzalliklarga ega?
Sanab o‘tilgan bir qator kamchiliklarga qaramay eskrou va loyihani moliyalashtirish aholi uchun mazkur uy-joyga yo‘naltirilgan mablag‘larning xavfsizligiga ijobiy ta’sir ko‘rsatadigan vositalardir.
Eskrou-hisoblarining joriy etilishi banklarga loyihalarni ma’qullashda quruvchilarga ko‘proq ta’sir ko‘rsatish imkonini beradi, bu esa developerlarni qurilishni boshlashdan oldin tahlil qilishga mas’uliyat bilan yondashishga va o‘z xarajatlarini kamaytirish tomon jarayonlarni qayta qurishga majbur qiladi.
Bundan tashqari, quruvchilarni kreditlash (loyihalarni qo‘shimcha tekshirish) bo‘yicha bank sektorini rivojlantirish ularga kotlovan bosqichida ipoteka kreditlarini ajratishda risklarni kamaytirish imkonini beradi va tegishli ravishda mazkur sohada qonunchilikning o‘zgarishiga olib keladi.
Shuningdek, sinov muddati davomida belgilangan hududlarda faqat yirik tizimli developerlar ishlashadi, bu esa xaridor uchun tanlovni kamaytiradi, lekin mablag‘larni 100% qaytarish kafolatini ta’minlaydi. 1 kv.m uchun yangi kvartira sotib olish narxi keltirilgan sabablarga ko‘ra o‘sadi, ammo tanlangan hududlardagi loyihalar uchun ipoteka kreditlari bo‘yicha foiz ulushi kamayishi kerak.
