23-sentabr kuni Shavkat Mirziyoyev raisligida qurilish industriyasi va qurilish materiallari ishlab chiqarishni rivojlantirish bo‘yicha yig‘ilish o‘tkazildi. Unda mamlakatda uy-joy sotib olish bo‘yicha kafolatli eskrou tizimi joriy etilishi ma’lum qilindi.
Qayd etilishicha, uy-joy qurib berishni va’da qilgan quruvchilar va aholi o‘rtasida nizolar ko‘payishi natijasida, odamlar noinsof quruvchilarga aldanib, uy va pulsiz qolishmoqda. Prezident Qurilish va uy-joy kommunal xo‘jaligi vaziri boshchiligidagi ishchi guruhga xorij tajribasini o‘rganishni topshirgan.
Eskrou-hisobda developerlar o‘zlari qurayotgan uylar sotuvini tashkil qilish bo‘yicha banklar bilan shartnoma tuzadi, uy olmoqchi bo‘layotgan fuqarolar pulini to‘g‘ridan to‘g‘ri bankka topshiradi. Banklar esa yig‘ilgan pulni quruvchiga resurs sifatida beradi. Bu esa quruvchining uy-joyni o‘z vaqtida va sifatli qurib, egasiga topshirishini ta’minlaydi.
Eskrou-hisobi (qurilish sohasida) — bu qurilayotgan binodagi kvartirani sotib oluvchi va quruvchi o‘rtasida hisob-kitoblarni amalga oshirish uchun mo‘ljallangan maxsus bank hisobi. Xaridor bu hisob raqamiga mablag‘ yo‘naltiradi va ular ma’lum bir vaqtgacha bloklanadi (deponentlanadi). Loyiha deklaratsiyasida belgilangan muddatlarda uy foydalanishga topshirilgandan keyingina developer pulni olishi mumkin.
Amaliyotda bu shuni anglatadiki, agar quruvchi ko‘rsatilgan joylarda yangi turar-joy majmuasini qurmoqchi bo‘lsa, u avvalgidek qurilishni ulushdorlar mablag‘lari (UAISh) hisobidan moliyalashtira olmaydi va unga loyihaviy moliyalashtirishni taqdim etuvchi bankni tanlashga majbur bo‘ladi. Kelgusida mazkur bank eskrou-hisobining egasiga aylanadi.
“CMWP” kompaniyasining tahlil guruhi rahbari Aleksey Letunovskiyning ta’kidlashicha, mazkur tizimning muhim jihati “novostroykalar"da xaridor uchun hisob raqamini ochish bepul bo‘lishidadir. Unga xizmat ko‘rsatish va hisob ochish uchun esa quruvchi pul to‘laydi.
Bunday hisob ochishning standart qiymati shartnomada ko‘rsatilgan summaning 0,7−1% oralig‘ida o‘zgarib turadi. Bu developer uchun moliyaviy yuk oshishining birinchi nuqtasidir.
“Spot” eskrou-hisobi nima ekanligi va uning qay tartibda ishlashi, shuningdek, kutilayotgan risklar va natijalar xususida O‘zbekiston qurilish sohasi va biznes vakillari bilan suhbatlashdi.
“Gafurov, Kardash & Partners” kompaniyasining hamkor va hammuassisi.
Eskrou-hisoblarini joriy etish banklarga bir qator afzalliklar keltirishi mumkin. Misol uchun, likvidlikni oshirish, eskrou-hisoblarini boshqarishdan olinadigan daromadlarni ko‘paytirish va kross-savdo imkoniyatlarini yaratish kabilar.
Boshqa tomondan, ular qo‘shimcha tartibga solish, moliyaviy, ma’muriy va huquqiy yuklamalarga duch kelishlari mumkin.
Qisqa va o‘rta muddatli istiqbolda, eskrou tizimini joriy etish developerlarning likvidlik muammolariga olib kelishi, ba’zi hollarda esa ularning kelgusi faoliyati xususida savollar tug‘dirishi mumkin.
Bundan tashqari, quruvchilarning daromadlari ma’lum darajada pasayishi, uy-joy qurilishi umumiy hajmining biroz qisqarishi va loyihalarni yakunlashdagi kechikishlarni kutish mumkin.
Uzoq istiqbolda bozorda ishonchli va kreditga layoqatli quruvchilar qolishlari kerak.
Eskrou-hisobvaraqlarni joriy etish institutsional va xususiy investorlar, shu jumladan, xorijiy investorlar uchun yangi imkoniyatlar yaratishi, investitsion risklarni kamaytirishi, kapitalga qo‘yilmalarni yengillashtirishi va bozorda shaffoflikni oshirishi mumkin, bu esa pirovardida ko‘chmas mulk sektoriga ko‘proq kapital jalb qilishga olib kelishi kerak.
Xaridorlar qurib bitkazilmagan loyiha va noinsof quruvchilar ustidan himoyaga ega bo‘lishlari lozim.
Biroq, ular o‘zlarining eskrou-hisobidagi mablag‘lariga darhol kirish imkoniyatini yo‘qotadilar, bu esa quruvchilar tomonidan qurilish shartnomasi o‘zgartirilganda yoki bekor qilgan taqdirda ularning moslashuvchanligini cheklaydi.
Umuman olganda, eskrou-hisobini joriy etish uzoq muddatda barqaror va ishonchli ko‘chmas mulk bozorini yaratishga yordam berishi kerak.
Marina Zabolotneva,
“Golden House” kompaniyasi bosh direktorining moliyaviy va ma’muriy masalalari bo‘yicha o‘rinbosari.
Eskrou-hisob tizimining joriy etilishidan qochib bo‘lmaydi, ammo birinchi navbatda bunga quruvchilardan ko‘ra, mamlakatning bank tizimi tayyor bo‘lishi darkor.
Banklar yangi sharoitlarga moslashishi kerak, chunki ular bu jarayonda muhim rol o‘ynaydi.
Quruvchilar qo‘shimcha moliyaviy qiyinchilikka duch kelishadi. Chunki eskrou-hisobi loyihaviy moliyalashtirishni, ya’ni foizli kredit mablag‘larini jalb qilishni nazarda tutadi. Bunda mablag‘lar eskrou-hisobiga tushishi bilan foiz stavkalari pasayadigan mexanizm o‘rnatish muhim. Misol uchun, agar Rossiyada kredit mablag‘larining 150$i kelib tushgan pul bilan qoplansa, foiz stavkasi nolgacha tushadi.
O‘zbekistonda shunga o‘xshash tizimni joriy etish muhim, chunki so‘mli kreditlar bo‘yicha joriy 24−26%li stavkalar ko‘pgina quruvchilar uchun juda yuqori qiymat. Agar foiz stavkalari yuqori bo‘lib qolsa, bu har bir kvadrat metr narxining oshishiga olib keladi. Umuman olganda, uy-joy narxlarining biroz ko‘tarilishini kutish mumkin.
Shu o‘rinda eskrou tizimi raqobatga tayyor bo‘lmagan kichik quruvchilarni bozorni tark etishiga sabab bo‘lishi mumkin.
Xaridorlar esa bu tizimidan foyda ko‘radi, chunki u bozorga ishonchni oshiradi va ularning manfaatlarini himoya qiladi. Bundan tashqari, bu ko‘proq shaffoflikka qiziqqan xorijiy sarmoyadorlarni jalb qilishga sabab bo‘ladi.
Kelgusida qurilish uchun $150 ming va tayyor obyektlar uchun $180 minglik bozorga kirish chegarasini pasaytirish maqsadga muvofiq bo‘lar edi.
Eskrou-hisobini yangi loyihalar uchun joriy etish maqsadga muvofiq, hozirgi obyektlar esa eski sxemalar bo‘yicha ishlarini yakunlashi kerak.
Asosiy vazifa banklarni quruvchilarga kredit berishga tayyorlash va ularning imkoniyatlarini taqsimlashdan iborat. Buning uchun developerlarning kelgusi besh yilga mo‘ljallangan moliyaviy modellarini tahlil qilish va ularga qancha kredit kerakligini tushunish kerak.
“TBC Uzbekistan” yuridik departamenti rahbari.
Eskrou — bu o‘zini yaxshi ko‘rsata olgan, butun dunyoda keng qo‘llaniladigan tizim.
Tajribamga ko‘ra, eskrou tizimining yo‘qligi ko‘pincha xorijiy sarmoyadorlar qiziqishining kamayishiga olib kelgan.
Shunday vaziyatlar bo‘lganki, potensial sarmoyador mahalliy loyihalarga investitsiya kiritmoqchi bo‘lgan taqdirda rad javobining olinishiga asosiy sabab eskrou kabi umumiy tan olingan moliyaviy vositaning yo‘qligi bilan bog‘liq bo‘lishi mumkin.
Ishonchim komilki, O‘zbekistonda eskrou-hisoblarning joriy etilishi bozorning barcha ishtirokchilari uchun qo‘shimcha himoya yaratib, bitimlar xavfsizligi va shaffofligiga ijobiy ta’sir ko‘rsatadi. Banklar uchun ham bu yangi, foydali tizim hamda bu bozorni biznes va iste’molchilar nuqtai nazaridan rivojlantirishga yordam berishi mumkin.
Shuni ta’kidlash joizki, kompaniyalar eskrou-hisobni joriy etishga tayyor bo‘lmasligi, bu esa ulardan jarayonlarni qayta qurish va xarajatlarni oshirishni talab qilishi mumkin.
“RABAD” savdo markazi tijoriy direktori.
Menimcha, qurilish sohasida eskrou-hisobini joriy etish — bu ko‘chmas mulk bitimlarining xavfsizligini oshirishga qaratilgan ilg‘or qadam bo‘ladi.
Ushbu mexanizm xalqaro bozorlarda uzoq vaqtdan beri qo‘llanilib kelinmoqda va xaridorlarning huquqlarini himoya qilishda samarali ekanligini isbotlangan.
Eskrou-hisobi bir nechta asosiy o‘zgarishlar olib kelishi mumkin:
bitimlar shaffofligi: xaridorlar qurilish tugallangunga qadar pullari sarflanmasligiga ishonch hosil qilishlari mumkin;
xaridorlar uchun xatarlarning kamayishi: agar quruvchi o‘z majburiyatlarini bajarmasa yoki bankrot bo‘lsa, xaridor yo‘qotishlardan qocha oladi;
bozorning standartlashuvi: aniq qoidalar shaffof va oldindan taxmin qilish mumkin bo‘lgan ishbilarmonlik muhitini yaratishga yordam beradi.
Yangi me’yorning tatbiq qilinishi shunchaki qonunchilikdagi o‘zgarish emas, balki qurilish sohasini kompleks isloh qilish demakdir. Ushbu islohotning muvaffaqiyati bozor ishtirokchilarining o‘zgarishlarga tayyorligi, rivojlangan huquqiy baza va infratuzilmaning mavjudligi hamda barcha jarayonlarning ochiq-oshkoraligiga bog‘liq bo‘ladi.
Katta ehtimol bilan, eskrou-hisob tizimi bozor tuzilmasida muhim o‘zgarishlarga olib keladi. Yetarli moliyaviy zaxiralarga va kreditga ega bo‘lmagan kichik quruvchilar yangi sharoitlarda loyihalarni amalga oshirishda qiyinchiliklarga duch kelishlari mumkin. Bu ularning bozordan chiqib ketishiga yoki konsolidatsiyaga — yirik o‘yinchilar bilan birlashishga olib kelishi mumkin.
Biroq, yangi qoidalarning joriy etilishi loyihani rejalashtirish va amalga oshirish bosqichida kechikishlarga sabab bo‘lishi mumkin, chunki quruvchilar biznes jarayonlarini qayta ko‘rib chiqib, yangi talablarga moslashishga majbur bo‘lishadi.
Eskrou-hisobini joriy etish uy-joy narxini oshishiga ham olib kelishi mumkin. Bu tashqi kreditlarni jalb qilishga majbur bo‘lgan quruvchilar xarajatlarining ko‘payishi bilan bog‘liq. Ushbu xarajatlar, katta ehtimol bilan, xaridorlarga o‘tkaziladi. Shuningdek, kichik quruvchilar bozordan chiqib ketsa, raqobat kamayadi, bu esa narxlarning oshishiga ta’sir qilishi mumkin.
Bundan tashqari, quruvchilar uchun loyihani moliyalashtirish qiymati foiz stavkalari va kreditlash shartlariga bog‘liq bo‘ladi. Agar ular yuqora bo‘lsa, bunday holatda qurilish tannarxiga ta’sir qiladi.
Eskrou-hisob tizimini joriy etish — shunchaki qoidalarni o‘zgartirish emas, balki O‘zbekiston qurilish sohasining islohoti uchun imkoniyatdir. Bu jarayon xalqaro kompaniyalar bilan hamkorlik qilish, qurilish sifatini oshirish va mamlakatda malakali mutaxassislarni rivojlantirishda muhim rol o‘ynaydi.
