По данным Госкомстата, в Ташкенте зарегистрировано почти 70 тыс. компаний. Только с января по ноябрь этого года в столице было создано 11,6 тыс. предприятий и организаций. Почти всем им нужно помещение для работы.
Spot изучил свыше 100 предложений по аренде офисов на нескольких платформах онлайн-объявлений и выяснил, что средняя стоимость одного квадратного метра равна примерно 75 тыс. сумов ($9). (В обзоре учитывались только объявления по аренде офисов, не рассматривались предложения помещений под магазин, бутик, ресторан, кафе или другой вид деятельности как, например, клинику — прим.).
На рынке коммерческой недвижимости Ташкента существует множество предложений. Условно их можно разделить на несколько категорий. Одни находятся на первом этаже жилого дома. Как правило, это квартиры, переведенные в нежилой фонд. Зачастую в них бывает не более двух-трех комнат, а также санузел и кухня.
Найти офис можно в бизнес-центре и даже в торгово-развлекательном комплексе. Скорее всего, это будет отремонтированное помещение со всеми удобствами.
Если компания крупная и нужно разместить большое количество сотрудников, хорошо подойдут отдельно стоящие здания или дома.
Условия аренды и система функционирования во всех типах зданий сильно отличаются, сказал риэлтор, менеджер проекта KNT Group Нодир Таджиев.
Нодир Таджиев
Менеджер проекта KNT Group
Несмотря на то, что цены в бизнес-центрах выше, да и условия жестче, зачастую в них бывает административное управление. То есть управленческая группа берет на себя обязанности по координации охраны, уборки, ремонту помещения, устранению любых неполадок. В отдельных зданиях и домах эти заботы ложатся на плечи арендатора.
На рынке существуют и другие предложения. Например, прослеживается тенденция, когда крупные девелоперские компании не продают помещения на первых и вторых этажах жилых домов, а получают доход от сдачи их в аренду.
Растущий последние несколько лет спрос удовлетворяют и физические лица, предпочитающие иметь пассивный доход от сдачи в аренду не квартиры, а офиса.
Люди продают квартиры, дома и выкупают нежилые помещения, порой уже с арендаторами, либо выводят квартиры в нежилой фонд и сдают в аренду, чтобы получать оттуда прибыль.
Интерес к аренде офисов как к бизнесу проявляют и застройщики, которые возводят двух-трехэтажные здания и сдают их секторально, либо целиком. Хотя бума коммерческого строительства в Ташкенте, в отличие от жилых домов, пока нет, точечные застройки всё же происходят.
Ожидается, что ситуацию на рынке изменят крупные игроки — бизнес-центры, строящиеся на территории Tashkent City. Думаю, представительства крупных компаний и организаций захотят иметь там офисы вне зависимости от цены.
Сколько стоит аренда офиса в Ташкенте
Ценовой диапазон варьируется от 33 тыс. сумов ($4) до 133 тыс. ($16) за кв. м. Самыми дорогими оказались недавно построенные отдельно стоящие здания с 10 и более комнатами стоимостью от 58 млн до 183 млн сумов ($7−22 тыс.) в месяц.
В среднем аренда офиса в столице обойдется в 20 млн сумов ($2,4 тыс.) При этом средняя площадь равна 280 кв. м.
Чаще всего встречались объявления по аренде офисов в Мирзо-Улугбекском, Мирабадском и Юнусабадском районах.
Наименьшая средняя стоимость аренды пришлась на Яккасарайский район (60 тыс. сумов — $7,2), наибольшая — Мирабадский (80 тыс. сумов — $9,6).
Цена формируется с учетом множества факторов. В первую очередь на стоимость влияет местонахождение и состояние: начиная от готовых офисов с ремонтом, мебелью и техникой, заканчивая помещениями свободной планировки без ремонта.
Например, аренда нового трехэтажного дома с бассейном и турецкой баней «под представительство зарубежной компании» (это было самое необычное предложение из всех рассматриваемых) стоит 41,7 млн сумов ($5 тыс.) в месяц.
На цену, как и в жилых помещениях, может влиять этажность: чем выше, тем дешевле. Это связано со стереотипами людей о том, что жить нужно ближе к земле.
В стоимость также могут входить коммунальные услуги, уборка и бесплатная парковка.
По мнению Нодира Таджиева, в следующем году ожидается скачок цен на аренду коммерческой недвижимости. Связано это с происходящими в экономике изменениями, включая налоговую реформу:
«Индексация ожидается на уровне 20%. Представители нескольких бизнес-центров, которые находятся в ведении государства, уже сообщили о вынужденном повышении цен с 83 тыс. сумов до 250 тыс. (с $10 до $30). Думаю, со временем цены стабилизируются, когда арендодатели разберутся с новой налоговой системой».
Spot также обратился к предпринимателям, которые сталкивались с проблемой поиска офиса. Они рассказали, с какими трудностями сталкивались при поиске, как нашли подходящее место для работы и поделились лайфхаками.
Елена Сергеева
Директор и основатель консалтингового агентства в области зарубежного образования Education Standard
Искали офис в интернете, но цены в $10−15 за кв. м. были для нас недоступны. Иногда останавливались у здания с вывесками «Сдается в аренду», заходили и смотрели. Когда не было посредника, цена сразу падала вниз, доходила до $7−9.
В одну из таких случайных остановок нашли наш будущий офис. После того как мы заехали в здание, арендодатели вдруг стали сообщать о правилах и условиях работы.
Например, нельзя было вешать на стены картины или плакаты без согласования, в итоге мы не смогли украсить офис как хотели. Следующее условие было не работать допоздна: охранник мог зайти в офис в 21:00 и попросить освободить помещение в течение часа. А специфика нашей работы такова, что партнеры находятся в разных часовых поясах: в Англии, США.
Поэтому через месяц пришлось вновь искать офис. На этот раз учли предыдущие ошибки. Поняли, что при обсуждении цены можно торговаться как на базаре, сильно снижать ее. Это «отрезвляет» арендодателя, и он уже называет реальную цену.
Все условия работы, от использования помещения до объяснения специфики бизнеса, обсуждаются до заезда в офис. Все эти детали нужно обязательно указать в контракте. Нынешний офис в 120 кв. м. мы арендовали в здании, которое находится на балансе государства, соответственно, и цена привлекательная.
В месяц аренда с учетом уплаты коммунальных услуг обходится примерно в 3,5 млн сумов ($450, около $4 за кв. м.) Единственное, потратились еще на ремонт.
Но это скорее плюс, потому что смогли создать атмосферу, которая нам нравится. Заключили трехсторонний договор с Госкомконкуренции и ведомством, на балансе которого находилось здание.
Конечно, в этом плане проще работать с частниками. Да и искать такие здания сложнее. Приходилось ездить по городу, находить балансодержателя здания, общаться с администрацией, которая не всегда бывает на месте. Тем не менее поиски заняли всего три дня. Мы получили не только комфортный офис, но и цена его оказалось очень приемлемой.
Акмаль Салихов
Основатель VRonica
Аренда офиса для IT-компаний — крайняя мера. Даже сейчас, когда у нас есть большой офис, часть команды работает дома. Аренда офиса должна быть для IT-компании последней строкой расходов.
Думаю, скоро появится больше коворкингов с более доступными рабочими столами. Пока они до сих пор дорогие. Тем не менее, если команда маленькая, можно попробовать коворкинг. Стартапам посоветовал бы искать партнерский вариант аренды помещения.
Большой офис всегда дешевле снять. Можно взять офис за $600−700 долларов и поделить на две компании, если у вас общие клиенты, одна аудитория, но вы не конкурируете. Например, если партнер занимается наладкой сетей, а вы — софтом.
Вы можете помогать друг другу привлекать клиентов. У нас то же самое. Мы занимаемся виртуальной реальностью, визуализацией 3D, а наши партнеры — дизайнеры интерьера, школа визуализации. Мы снимаем один офис. К тому же экономим на кофемашине, печеньках
Советую также присмотреться к домам. Сейчас за $1 тыс. можно снять отличный двухэтажный дом, где поместятся 20 человек. Это гораздо дешевле, чем снимать офис за $10 за кв. м., и гораздо уютнее.
Обычно офисы нахожу самостоятельно. Если нравится здание и видно, что оно офисное, подхожу к КПП и узнаю, сдаются ли помещения. Если да, нас отправляют к менеджеру.
Татьяна Шалунова
Директор бизнес-школы Profi Training, налоговый консультант
Мы искали офис прошлой зимой. В поисках помогал риэлтор, услуги которого обошлись нам в 8 млн сумов ($1 тыс.) Нам было важно найти уютное помещение, близко к центру, определенной квадратуры, уже с минимальным ремонтом.
При этом две комнаты должны были быть пригодны для проведения занятий небольшой аудитории. Рассмотрели много вариантов и выбрали недалеко от площади «Дружба народов».
Помимо того, что офис отвечал всем нашим требованиям, решающими факторами также стали близость к метро и транспортной развязке (у нас учатся люди, поэтому важно, чтобы им легко было доехать), к тому же дом находится почти у дороги (просто объяснить, как дойти). Офис расположен в высотном доме. В текущих обстоятельствах не рекомендую вкладывать ресурсы в отдельно стоящее здание в центре, потому что есть риск сноса.
Кирилл Альтман
CEO онлайн-магазина Days
За девять лет работы наша компания поменяла семь офисов. Находили через сайты объявлений или знакомых, никогда не платили за услуги риэлтора. Я предпочитаю бизнес-центры, в них атмосфера более рабочая. Пусть там цены и выше, но и пользы больше.
К примеру, многие вопросы решает администрация, а не арендаторы. При поиске нового офиса первым делом иду смотреть туалет — если чисто, значит, тут можно работать.
Важна и инфраструктура: есть ли общественный транспорт или дорога вообще, близко или далеко точки общепита (нужно понимать, где будут обедать сотрудники). Но самое сложное — это не найти новый офис, а спокойно переехать. Это всегда тяжело и грязно.
Ранее Spot анализировал рынок новостроек в Ташкенте.
