Карен Срапионов
Директор ООО Prime Real Estate.
В недавней статье на Spot был поднят вопрос о непрозрачности некоторых процедур на сайте E-auksion.uz ГУП «Центр по организации электронных онлайн-аукционов».
От Spot: на ту статью ответили в администрации E-auksion, сказав, что они лишь исполнители, тогда как заказчиком выступает, как правило, Бюро принудительного исполнения (БПИ). В самом бюро заявляют, что за работу E-auksion с февраля отвечает Агентство по управлению государственными активами. Получить у них комментарий не удалось.
На практике это лишь малая часть проблем и рисков, связанных с работой данной организации и возможностью использования такой площадки для инвестирования в недвижимость.
Реалии таковы, что участники аукциона могут стать жертвами ситуации, которую, казалось бы, невозможно предвидеть при работе с государственной организацией, да ещё и сейчас — на четвёртом году масштабных реформ.
Далее будет рассказ о нашем печальном опыте работы с Е-auksion. Хотелось бы верить, что это частный случай и вообще исключение из правил, но факты, к сожалению, даже не говорят, а кричат об обратном.
Полтора года мытарств, ущерба и нравственных страданий только из-за того, что поверили государственным гарантиям — это если говорить вкратце о сделке, в которой только прямые убытки и упущенная выгода составили порядка 1 млрд сумов. Для нашей компании это стало ощутимым ударом, поставив под угрозу её дальнейшее существование.
Немного деталей: наша компания стала победителем электронного онлайн-аукциона по приобретению недвижимого имущества в столице, выставленного на торги на сайте E-auksion.uz. Мы получили официальный протокол о результатах аукциона и своевременно оплатили полную стоимость приобретаемого на тот момент здания.
В пункте 7.3 «Правил проведения онлайн аукционов», разработанных на основе постановления президента (№ ПП-3149 от 27 июля 2017 года), указано: «Протокол о результатах аукциона имеет силу договора купли-продажи, является основанием для снятия ареста на имущество, передачи его победителю аукциона, а также служит основанием для регистрации (постановки на учет) на имя победителя имущества, права собственности на него или иных имущественных прав».
Ничто, казалось, не предвещало беды, когда наша компания обратилась в службу Единого окна, чтобы оформить кадастровые документы на купленное здание.
Каково же было наше удивление, когда мы узнали, что на купленное здание наложен арест со стороны межрайонного суда по гражданским делам в связи с оспариванием первоначальным собственником прав на недвижимое имущество.
Возникает вопрос: «Как такое вообще могло произойти средь бела дня?»
Казалось бы, организатор онлайн-аукциона — государственная организация (на то время подведомственная Бюро принудительного исполнения при Генеральной прокуратуре), которая должна была убедиться в «юридической чистоте» сделки перед тем, как выставлять имущество на аукционные торги.
Но это в идеале, а в нашей непростой реальности госорганы действуют автономно друг от друга даже в отношении одних и тех же объектов и процедур.
Как только стало известно о наложении запрета на совершение сделок с вышеупомянутым имуществом, мы обратились в Е-auksion, а также в БПИ за разъяснением сложившейся ситуации.
Сходу нас принялись горячо убеждать в том, что это, видимо, какая-то ошибка, и что нам нужно обратиться в суд по гражданским делам, чтобы «сняли запрет», и затем мы сможем беспрепятственно оформить кадастровые документы.
Позже мы осознали, что нас лишь «убаюкивали» — возможно, чтобы выиграть время для конечных бенефициаров и «заказчиков» этой схемы с целью скорейшего вывода наших денег, полученных от проданного нам здания.
На следующий день мы обратились в суд по гражданским делам. После нескольких безуспешных попыток увидеться с судьёй, наложившим арест, нам удалось с ним поговорить и собрать факты.
Оказалось, что запрет вовсе не ошибочный, а наложен в порядке обеспечения иска в интересах третьей стороны — истца, обратившегося в суд с иском о признании недействительным ряда сделок, осуществлённых с вышеназванным имуществом более пяти лет назад.
Он также просил в иске отменить продажу на онлайн-аукционе этого здания, выставленного на торги в порядке исполнения решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество в целях удовлетворения требований банка-кредитора по кредитному договору.
Судья показал нам письмо в адрес БПИ с отметкой о получении письма, направленное примерно за месяц до даты проведения онлайн-аукциона.
Таким образом, БПИ имело достаточно времени, чтобы остановить продажу спорного имущества, но даже и не подумало это сделать.
Между тем, межрайонный суд по гражданским делам провёл несколько слушаний и удовлетворил требования истца: своим решением суд признал недействительными аукционные торги, на которых мы были признаны победителем.
В решении суда был зафиксирован факт своевременного получения сотрудниками БПИ письменного уведомления суда о наложении запрета на спорное имущество.
Можно представить наше шоковое состояние от такого хода событий, так как мы до конца верили, что наши права победителя аукциона защищены Гражданским кодексом, вышеупомянутым постановлением президента и «Правилами проведения онлайн аукционов», в которых приведены лишь пять случаев, без расширенного толкования, когда результаты торгов могут быть признаны несостоявшимися:
- не поступила, как минимум, одна заявка на участие;
- единственный участник отказался платить;
- предложенная стоимость не была достигнута;
- победитель не имел права участвовать в аукционе (госорган и так далее);
- победитель вовремя не оплатил остаточную сумму.
Даже после многочисленных судебных дел, обращений к руководству Е-auksion, в БПИ, Генеральную прокуратуру и другие места, мы до сих пор не можем вернуть себе здание.
Кроме того, уже больше года мы не можем вернуть большую часть оплаченных нами денег, не говоря уже об упущенной экономической выгоде и компенсации морального ущерба.
Несмотря на наши заявления, действиям или бездействиям ответственных сотрудников государственных организаций, в результате которых нам причинён ущерб, не дана юридическая оценка со стороны компетентных органов. Всё осталось на своих местах: есть преступление без наказания и пострадавшие без виновных.
Складывается впечатление, что подобная схема могла быть заранее подготовлена при помощи сотрудников БПИ и Е-auksion, которые, имея доступ к базе данных запретов, наложенных на объекты, не информируют о наличии потенциальных рисков. И даже напротив — выставляют эти спорные объекты на торги с целью обогащения себя и третьих лиц.
Что это — тщательно спланированная и хорошо организованная операция по отъёму денег ничего не подозревающих покупателей или халатность? Хочется надеяться, что это случайность. Но пока не состоится независимое разбирательство, мы так и не узнаем истину.
На фоне нашей ситуации слова директора ГУП «Центр по организации электронных онлайн-аукционов» Мухиддина Ходжаева о том, что имущество победителей аукциона неприкосновенно, воспринимается грубой издёвкой как над нами, так и над будущими возможными жертвами.
На днях президент подписал документ, гарантирующий сохранность имущества инвесторов, приватизирующих государственные объекты.
За нарушение этого порядка предусматривается ответственность вплоть до уголовной. Ведь укрепление гарантий права собственности является ключевым шагом в процессе привлечения инвестиций, и государство должно рассматриваться как абсолютно добросовестный и непогрешный продавец имущества.
Однако действия судов, Е-auksion, БПИ и прокуратуры, как мы видим из описанных выше попыток поиска правды и защиты своих интересов, как нам видится, разрушают все старания президента создать условия для благополучной частной и профессиональной жизни в нашей стране.
Выведя наш вопрос в публичную сферу, мы хотим привлечь внимание широких кругов общественности на системные проблемы в работе онлайн-аукционов, БПИ, а также гражданских судов хотя бы на примере нашего частного случая.
Хочется предостеречь всех добросовестных приобретателей и инвесторов от участия в каких-либо торгах на E-auksion.uz до того момента, как данная государственная организация и БПИ не смогут внятно прокомментировать нашу ситуацию, восстановить имущественные права ответственного покупателя, гарантировав сохранность имущества и средств будущих участников онлайн-аукционов.
Мнение автора может не совпадать с мнением редакции.
