Сдача своей квартиры в аренду может показаться легким источником пассивного дохода, но для того, чтобы получать ощутимые деньги, придется сначала вложиться в подготовку жилплощади и правильно подготовить документы.
Spot разобрался в тонкостях ценообразования и оформления совместно с экспертом по недвижимости Артемом Теном и двумя арендодателями.
За сколько сдавать
Самые дорогие квартиры на вторичном рынке находятся в районе станций метро «Ойбек» и «Космонавтов» — здесь стоимость трехкомнатной квартиры может доходить до $800, а двухуровневой квартиры с мансардой, дизайнерским ремонтом и полным комплектом техники и мебели — до $3500.
Не ниже $2000−3000 в месяц можно просить за квартиру из нескольких комнат в новостройке в центре города, а отдать первому арендатору новую квартиру с мебелью в Алмазарском районе можно уже дешевле, за $700.
Средние цены за аренду двухкомнатной квартиры с косметическим ремонтом во вторичном фонде, с мебелью и техникой — от $250 до $450. Можно попробовать сдать не всю квартиру целиком, а две комнаты по отдельности для студентов или молодых семей — аналогичные предложения чаще всего стоят около $50−100 в месяц.
За $150 можно сдать однокомнатную квартиру без ремонта и техники в Сергелийском, Чиланзарском и Юнусабадском районах, Куйлюке или ТТЗ. Если в однушке есть холодильник, телевизор, мебель и косметический ремонт, ее получится сдать уже за $200−250.
Например, Алла Тушевская сдавала двухкомнатную квартиру в районе станции метро «Космонавтов» за $350 в месяц:
«Мы сдавали квартиру через маклера, за свою работу он взял стоимость месячной оплаты квартиры с арендатора. В квартире средний косметический ремонт, вся техника — плазменный телевизор, холодильник, кондиционер, стиральная машинка, электрический чайник. Предоплату за несколько месяцев вперед не брали, только за первый месяц. Квартирант оплачивал коммунальные услуги, а мы платили за эксплуатационные расходы и телевидение», — говорит арендодатель.
Ещё один из арендодателей, Руслан Кулиев сдает однокомнатную квартиру в районе станции метро «Новза» за $150 в месяц. Он арендатора нашел самостоятельно, выложив объявление на сайте OLX:
«Имея большой опыт сдачи квартир, требую залог в $50 на случай, если квартирант что-то сломает, это хотя бы немного покроет расходы. Если все будет нормально, залог просто засчитается в стоимость последнего месяца аренды. В квартире не самый новый косметический ремонт и нет стиральной машинки, но есть двухкамерный холодильник, железная дверь и вся нужная мебель. Квартирант платит за воду, электричество и интернет, который подключил сам, остальное оплачиваю я», — говорит Руслан.
Как заключить договор аренды
С 2019 года поставить договор аренды на учет можно в налоговой инспекции, от арендодателя и арендатора понадобятся копии паспортов и ИНН.
Сам договор аренды можно составить самостоятельно, включив в него пункты, важные для каждой конкретной сделки. Если у арендодателя имеется ЭЦП, зарегистрировать договор получится и онлайн, если нет — его регистрируют на месте после заполнения анкеты с данными по недвижимости.
Вся процедура бесплатная, заверения договора у нотариуса или предъявления кадастра не требуется.
После этого арендодатель начинает ежемесячно до пятого числа выплачивать налог на прибыль — это 12% от стоимости арендной платы, указанной в договоре. Ее размер устанавливает сам арендодатель по своему усмотрению, единственное условие — она не должна быть ниже минимальной ставки аренды для физлиц, которая сейчас составляет 12 тыс. сумов за 1 кв. м. общей площади.
Как оплачивать коммунальные услуги
Порядок оплаты коммунальных услуг хозяин квартиры и арендатор устанавливают сами.
Однако чаще всего работает такая схема, когда по счетчикам платит арендатор, а за все остальное — арендодатель. То есть если в квартире установлены счетчики электричества, горячей и холодной воды и газа, то на хозяина квартиры ляжет абонентская плата за ЖКХ, вывоз мусора, кабельное телевидение и городской телефон.
Законодательно установленных правил на этот счет нет, поэтому можно платить по той системе, которая будет удобнее всего.
Что нужно учесть при сдаче
Артем Тен
Менеджер по продажам агентства недвижимости «Ключи Ташкента».
За последние два года цены на аренду жилья выросли на 10−20% вследствие повысившегося спроса.
Дороже всего квартиры в центральных районах — Мирабадском, Мирзо-Улугбекском, Яккасарайском и, в частности, в таких локациях, как станции метро «Ойбек», Ц-7 (ЦУМ), Ц-1, Ц-4, Ц-5. Жилье здесь чаще всего арендуют иностранцы, которые хотят жить ближе к центру и имеют возможность платить выше $500 за квартиру.
Чтобы максимально выгодно сдать квартиру, лучше всего полностью укомплектовать ее начиная от мягкой мебели и заканчивая посудой. Что касается интерьера и ремонта, то дороже всего «продается» минимализм, хай-тек и лофт, а вот наш восточный, национальный стиль, конечно, не пользуется популярностью.
Если квартира планируется под сдачу иностранным гражданам и за более высокую цену, лучше всего сделать капитальный ремонт, косметический не подойдет. Сантехнику желательно обновить полностью, а технику можно взять даже от местных производителей вроде Artel или от Samsung, так как это не имеет большого значения при ценообразовании.
Сдать квартиру можно самостоятельно или обратившись в агентство — во втором случае вы получаете доступ к собранной компанией базе клиентов, минимизируете риски нарваться на непорядочных арендаторов и оформляете сделку юридически.
Если вы выбираете не сдавать квартиру самостоятельно, а обратиться к специалисту, то это должен быть не риэлтор-«фрилансер», а непосредственно агентство, имеющее свой юридический адрес и свой офис, куда можно прийти. Есть некоторые агентства, которые сотрудничают с посольствами и иностранными представительствами, с ними найти арендатора для престижного жилья будет легче.
Для того, чтобы обезопасить себя от невыплаты арендодателем арендной платы, необходимо обязательно составлять договор. Кстати, многие арендодатели предпочитают сотрудничать с иностранцами еще и потому, что их проживание компенсируется их компанией-работодателем и происходит это всегда без задержек.
Также следует сделать опись всей техники, мебели и других ценных вещей в квартире и внести это в акт приема-передачи, который прилагается к договору аренды.
В нем же указываются, нет ли в квартире дефектов или поломок, кроме того, если вы оставляете в помещении что-то новое, это тоже нужно зафиксировать. Но несмотря на это, квартиру все равно нужно регулярно посещать лично и проверять, в каком состоянии она содержится.
Вложения в недвижимость — это пассивный доход, бизнесом это не назовешь, так как рынок у нас сейчас стабильный, без резких подъемов цен.
Инвестиции окупают себя не скоро, например, при стоимости двухкомнатной квартиры в центре города в $60 тыс. ее можно будет сдавать за 1% ее стоимости в месяц, то есть за $600. То есть окупать себя эта квартира будет 8 лет и 3 месяца, но нужно учитывать и то, что в первый раз, с новым ремонтом и техникой, квартиру можно будет сдать по максимальной цене, а с каждым следующим арендатором или при продлении договора она будет снижаться, так как состояние недвижимости будет ухудшаться.
Если же все-таки покупать квартиру под сдачу в аренду, то в условиях нашего рынка лучше остановиться на новостройке: они строятся из кирпича, там предусмотрена парковка, лифты, детские площадки, охрана, автономное отопление, что очень важно при нашем климате.
В этом они выигрывают вторичному фонду. При этом востребованные сегодня дома на ЦУМе, Ц-1 и так далее — это не новостройки, но цены на аренду квартир в них такие же высокие, так как люди платят в этих случаях за локацию.
