Власти меняет систему стимулирования строительства жилых домов.
Если раньше государство выделяло через коммерческие банки средства на финансирование строительства типовых многоквартирных домов, теперь новостройки будут возводиться исключительно частными строительными организациями за счет собственных средств, привлеченных инвестиций или банковского кредита.
Средства из государственного бюджета будут передаваться в банки для обеспечения рынка долгосрочными ресурсами.
То есть у банков появится возможность выдачи ипотечных кредитов населению на покупку жилья на первичном рынке.
Так застройщики смогут быстрее распродать квартиры в новостройках и направить полученные средства на строительство новых объектов.
На открытой встрече с представителями строительных организаций в Ташкенте заместитель министра финансов (ныне министр финансов) Тимур Ишметов рассказал, как изменится рынок ипотечного кредитования.
Почему это нужно
В 2016 году по всей республике как частными компаниями, так и в рамках государственных программ было построено 26 тыс. квартир. В последующие три года этот показатель в среднем составлял чуть более 50 тыс. квартир в год. Темп строительства увеличился в два раза.
Однако площадь жилья на душу населения не сильно изменилась: в 2016 году она составляла 15,2 кв. м. на одного человека, в 2019 году — всего 15,8 кв. м. Связано это с ростом населения.
Проведенный Министерством финансов анализ показал, что для удовлетворения потребности населения в жилье необходимо строить в год порядка 145 тыс. квартир.
«Конечно, для увеличения объема строительства в три раза требуются финансовые ресурсы. Если мы пойдем по пути государственного финансирования, мы такого темпа достичь не сможем. Потребуется выделять по 22 трлн сумов или 23% от всего государственного бюджета. Конечно, мы не можем направить такой объем средств в одну сферу», — отметил Тимур Ишметов.
Поэтому принято решение о внедрении новой системы строительства жилых домов. Власти намерено полностью передать сферу частному сектору.
По словам Ишметова, государство предоставит застройщикам все необходимые условия. В частности, отменен ряд ограничений.
Что изменится
Строительным компаниям больше не будет устанавливать ограничение на площадь жилья (раньше при строительстве дома по заказу государства утверждалась квадратура квартир).
Государство также больше не будет влиять на цены на жилье. Стоимость квартир строители вправе устанавливать самостоятельно.
«Инвесторы и строительные компании должны быть заинтересованы в строительстве. Для этого стоимость жилья должна быть рыночной, иначе ни один инвестор или предприниматель не будет рисковать и вкладывать деньги в эту сферу», — считает замминистра финансов.
Население сможет самостоятельно выбирать квартиры на первичном рынке. По старой системе дома в рамках госпрограмм строились в определенном районе (например, в Ташкенте это был Сергелийский район).
Еще на этапе строительства составлялись списки людей, покупающих квартиры в доступных домах. Они платили первоначальный взнос, а после сдачи дома в эксплуатацию оформляли льготную ипотеку и заезжали в свои квартиры. Подробно об этом Spot писал в августе прошлого года.
«Устраивало их качество построенного дома или нет — это уже был второй вопрос. Люди же уже заплатили за квартиру деньги. Известно, что часто возникали негативные ситуации. Теперь люди сами выбирают квартиры вне зависимости от их расположения или квадратуры», — подчеркнул представитель министерства.
Отныне строительные организации самостоятельно принимают по проекту дома, его расположению и другим параметрам исходя из потребностей рынка.
Не будет больше заказчика в лице государства, соответственно, власти перестанут напрямую финансировать строительство домов, потому что таким образом невозможно обеспечить необходимый рост объемов жилья.
Для того, чтобы обеспечить ипотечный рынок долгосрочными ресурсами, Министерство финансов будет размещать в банках средства под 15−16% годовых на 15 лет. Из этих денег банки смогут выдавать ипотеку населению на квартиры в новостройках, в том числе и тех, что построены до вступления нового порядка в силу.
Государство устанавливает единственное ограничение — объем ипотечного кредитования.
Для его определения министерства финансов, экономики и промышленности, а также строительства определяют расчетную стоимость двух- и трехкомнатных квартир, исходя из средней по рынку стоимости одного квадратного метра квартиры в том или ином регионе и минимальной нормы площади жилья (45 кв. м. для двухкомнатных квартир, 55−58 кв. м. — для трехкомнатных).
Так, максимальный объем ипотеки на двухкомнатную квартиру в сельской местности составляет 174 млн сумов, в городах — 180 млн сумов, в Ташкенте — 198 млн, на трех комнатную квартиру — 224, 232 и 235 млн соответственно.
«Это не означает, что компании должны строить квартиры по такой цене. Эти цифры никак не влияют на предпринимателей. Они нужны только для определения объема кредита. Кроме того, служат ориентиром для бизнеса: в таком объеме со стороны власти дается гарантия», — отметил Тимур Ишметов.
Также заемщики могут купить квартиру, стоимость которой превышает расчетную. В этом случае оставшаяся сумма оплачивается клиентом за счет собственных средств.
Как будет предоставляться ипотека
Ипотечные кредиты будут выдаваться по рыночной ставке. Минфин разместит необходимое количество ресурсов в коммерческих банках под 15−16% годовых на 15 лет. У банка есть право устанавливать маржу в 8%, значит, максимальная ставка ипотеки не будет превышать 24%.
«Рынок и конкуренция будут регулировать ставки. Некоторые банки в определенных районах исходя из рынка установят маржу в 2−3%, в других случаях — максимальные 8%. Конечно, банки борясь за клиентов, будут стараться устанавливать низкие ставки», — считает Ишметов.
По его словам, на сегодняшний день в большинстве банков ограниченные ресурсы, поэтому нет ипотеки, а в тех, где данный кредит имеется, он выдается на 7−10 лет со ставкой минимум 24−28%. Согласно прошлогоднему обзору Spot, минимальная процентная ставка ипотеки в августе составляла 18%, максимальная — 32%.
«В нашем случае самая высокая ставка будет 24%, но за счет того, что кредит выдается на 15 лет, ежемесячные платежи будут ниже в 1,5−2 раза», — сказал Ишметов.
Он отметил, что сейчас ставки на кредиты высокие из-за высокой инфляции. Люди не размещают на депозитах средства ниже 20%, поэтому и кредиты дорогие.
Для снижения ставок с этого года Центральный банк меняет свою денежно-кредитную политику и переходит на инфляционное таргетирование. Поставлена цель по снижению инфляции до 5% к 2023 году.
«С изменением ключевой ставки ЦБ кредитная ставка также будет снижаться. Мы изменим ресурсную ставку для банков, они, в свою очередь, автоматически пересчитают и снизят ставки по кредиту. При этом, если ключевая ставка будет расти, для банков и населения она повышаться не будет. Власти берут на себя обязательство по снижению инфляции. Если инфляция повысится и вырастут ставки, то за неверную макроэкономическую политику властей не должны отвечать предприниматели. Для них ставка останется прежней», — заверил Тимур Ишметов.
Ипотека выдается на любые квартиры на первичном рынке. Не важно, на какие ресурсы построен дом (собственные, средства банка или инвесторов), в каком году сдан в эксплуатацию (в этом году или пять лет назад), главное, чтобы квартира прежде ни разу не продавалась.
С остальными подробностями нового порядка ипотечного кредитования можно ознакомиться тут.
