Камила Мухамадиева,
арендатор жилья.
В 2017 году я поступила в Ташкентский финансовый институт. Мне предстояло сделать выбор — общежитие или аренда.
Итак, взвесив все плюсы и минусы, мы с подругой решили снимать жилье, поиски которого мы совершали на Uybor и OLX.
В первую очередь для нас была важна локация — мы хотели квартиру рядом с вузом, также немаловажную роль играли ее интерьер и обустройство.
К услугам агентств недвижимости решили не прибегать и сохранить значительную сумму денег для оплаты аренды. В целом средний размер комиссии риелтора составлял 40−45% от суммы месячной арендной платы.
После долгих поисков на всевозможных сервисах я поняла, что это пустая трата времени — 60−70% времени уходило на тыканье по объявлениям, листание фотографий. Многие объявления не соответствовали реальности.
В итоге мы подключили знакомых, они помогли найти квартиру возле станции метро «Минор».
Почему именно эта квартира. Во-первых, меня устроила ее цена после ремонта в $300. В ней были все необходимые удобства: Wi-Fi, телевизор, кондиционер, мебель и исправное отопление.
Во-вторых, мы нашли общий язык с арендодателем. Он только поинтересовался, кто будет жить в квартире — для него это была принципиальная информация. Мы собирались арендовать жилье втроем: я, подруга и мама — она часто приезжала в гости.
И, в-третьих, была очень подходящая локация, потому что от нее зависит как время утреннего подъема, так и время в пути до учебы. Квартира находилась в 7−10 минутах ходьбы от института, что позволяло не тратить время и деньги на дорогу.
Только странным казалось то, что поначалу по всем нужным инстанциям мы ходили с коллегой хозяина квартиры, но не с самим владельцем. В нотариусе мы заключили официальный договор на четыре года аренды, со всеми вытекающими условиями для обеих сторон, затем оформили временную прописку.
Договор аренды станет опорой, если между собственником и квартирантом возникнет конфликт и непредвиденные обстоятельства. Если человек арендует квартиру на устных договоренностях, то он в любой момент может остаться без жилья и денег.
В документе прописывают все сведения об арендуемой квартире, срок действия договора, размер оплаты, сроки ее внесения.
Кроме того, он позволяет оговорить все дополнительные условия. Например, право на содержание животных, как часто арендодатель может приезжать проверять квартиру и так далее.
У нас был хороший нотариус, который объяснил мне каждый пункт, а во время расторжения договора он несколько раз переспросил, нет ли претензий к собственнику.
Жизнь в съемном жилье
Арендодатель не устраивал нам «проверки» — он приходил только по нашей просьбе и всегда помогал нам, что даже когда была нужна какая-то аппаратура, он сам ее привозил. При неисправности техники нанимал мастеров.
Спустя некоторое время подруга, с которой мы делили аренду, переехала, и я осталась одна. Это никак не смутило владельца, никаких ограничений для проживания с его стороны не последовало. Я могла спокойно приглашать к себе друзей — у нас были совместные проекты, работа и нам нужно было какое-то пространство.
Дополнительные траты. В договоре было прописано, что помимо арендной платы мы покрываем расходы за коммунальные услуги, кроме отопления, а также несем материальную ответственность за нанесенный нами ущерб имуществу.
В 2019 году произошел непредвиденный случай в период проливных дождей. С крыши дома по водостокам дождевая вода просочилась в отсек с проводами, в результате чего электричество во всем доме стало «прыгать». Из-за замыкания все провода сгорели.
Подключенная к сети электроника жильцов полностью вышла из строя: холодильники, лампы, Wi-Fi роутер, тюнеры от телевизора, и даже насос в моей ванной.
В тот день почему-то арендодатель не отвечал на звонки. Нам самим удалось починить холодильник, заменить испорченную технику — сумма была равна ежемесячной оплате квартиры.
После разговора по телефону хозяин квартиры предложил внести только половину арендной платы, но я посчитала это неприемлемым, ведь все произошло не по моей вине. Я убедила хозяина в своей правоте.
Как-то вечером, спустя две недели после этого случая, ко мне пришли двое незнакомых мужчин. К счастью, на одной лестничной площадке было расположено две двери, и звонок в дверь поступил к соседям тоже.
Соседи позвали меня, так как обычно приходил участковый и проверял прописки проживающих в этом доме — ведь здесь в основном жили студенты, которые снимали квартиру.
Как оказалось, владелец все же был не согласен с моим решением и отправил этих мужчин, чтобы они выбили из меня деньги за аренду. На тот момент я не понимала, что происходит и сказала, что ничего не должна им, после чего они начали мне угрожать.
Я предупредила их, что могу подать на них заявление в правоохранительные органы по статье об угрозе жизни. Затем я предложила незнакомцам два варианта. Первый заключался в том, что я живу в квартире до конца месяца, а затем съезжаю, так как я оплатила ремонт испорченной техники, что составляет ежемесячную оплату аренды.
Второй вариант: мужчины уходят и в следующий раз приходят требовать деньги в присутствии представителя правоохранительных органов.
Закончилось все тем, что арендодатель понял, что я юридически подкована, и кстати, советую всем знать свои права и обязанности, тщательно изучать документы, которые он подписывает, и при необходимости вносить свои правки.
В нотариусе мы подписали документы о расторжении договора аренды, и я покинула эту квартиру. Еще какое-то время я снимала жилье, а сейчас проживаю в своей собственной квартире.
Александр Юн,
риелтор агентства недвижимости New realtor.
Спрос на ликвидную недвижимость есть всегда и будет только расти с каждым годом все больше и больше.
Сегодня спрос на аренду квартир в Ташкенте почти достиг допандемийного уровня. Это связано с восстановлением деловой активности и тем, что практически все ограничительные меры отменены.
Хороших предложений на рынке стало меньше, и я полагаю это связано с тем, что во время карантина дали разрешение приобретать недвижимость иногородним на свое имя. В связи с этим увеличился спрос и предложения стали расти в цене.
Я думаю, что дальше потребность на квартиры будет расти, у меня есть предположение, что в скором времени новостройки будут более ликвидны, чем вторичный рынок.
Это связано с тем, что новые дома предлагают хорошую инфраструктуру и прилегающую территорию, в которой предусмотрены детские площадки, закрытые дворы, широкие подъезды и современные лифты.
Сейчас этого подъема и тенденции нет потому, что в новостройках идет непрекращающийся ремонт. То есть жить со звуками перфоратора арендаторы не всегда хотят. Поэтому сейчас не стоит приобретать квартиру в новостройке для сдачи аренды.
Ошибки арендаторов
Самая распространённая ошибка арендатора — это когда он не зафиксировал письменно свои требования к владельцу для проживания в его квартире. Также ошибкой является отсутствие договора аренды.
Часто бывает, что арендатор сам находит владельца и имеет с ним устную договоренность и начинает жить у него сделав предоплату. А на следующий день хозяин может предъявить требования, которые не были обговорены и прописаны.
Также многие отказываются пользоваться услугами риелтора, думая, что они сами все знают и найдут жилье. Да, это не исключено, но с риелторами есть гарантия юридической и документальной безопасности.
Стоимость аренды и услуг риелтора
Самая минимальная цена арендной платы в отдаленных районах Ташкента 150$. Если владельцы сдают только комнату и живут с арендатором, то сумма $30−50 в месяц.
В последнее время спрос падает на квартиры от $500, а на недвижимость до $300 спрос есть всегда, особенно от студентов.
Больше всего востребованы одна или двухкомнатные квартиры с простым ремонтом. В центре города стоимость аренды на двухкомнатное жилье начинается от $400, в спальных/отдаленных районах (в Сергелийском и Чиланзарском районах, Куйлюке или ТТЗ) можно найти и за $250−300.
Цена самых дорогих квартир доходит до $3000-$4000, а если говорить о домах, сдающихся под офис, то там цены доходят до $15 тыс. в месяц.
Многие владельцы жилья, с которыми я работаю, не хотят сдавать свои квартиры студентам из-за большого риска — они могут, например, устроить вечеринку и нанести вред имуществу.
А в целом запросы от студентов есть всегда, они в основном ищут квартиры за $150−200.
Услуги риелтора стоят 50% от месячной стоимости аренды. Также есть случаи, когда владелец оплачивает риелтора сам при условии совместной работы на долгий срок. Тогда его услуги будут стоить 30% от ежемесячной платы жилья.
Покупка апартаментов под сдачу аренды
Покупатель должен понять под каких арендаторов он хочет приобрести жилье. Если человек действительно желает вложиться для покупки квартиры или дома под сдачу аренды, то ему лучше посоветоваться со специалистами для выбора подходящей локации.
По своему опыту могу сказать, что местность гостиницы «России» (ныне Grand Mir Hotel) очень любят иностранцы из Южной Кореи и Китая. На Ц-1 арендаторы в основном из Европы и Турции.
Есть квартиры с разной стоимостью, например в «старом городе» квартиры могут стоить $1000. Но по моим наблюдениям, ни один иностранец не готов платить такую сумму, чтобы снимать квартиру в этой локации.
Зафар Тухташов,
адвокат, управляющий партнер адвокатской фирмы ESTE.
Как оформить сделку об аренде и какие детали стоит учесть
Важно правильно оформить документы, зафиксировать все договоренности и требования обеих сторон.
В договоре найма жилого помещения, который в быту называют «арендой», следует предусмотреть описание жилья и размер платы за него.
Также целесообразно указать проживающих в квартире лиц и порядок оплаты коммунальных услуг.
Есть два документа, которые необходимо составить:
1. Договор аренды. Законом предусмотрено, что такой договор может заключаться сроком до пяти лет. Если срок в документах не указан, то считается, что договор оформлен на пять лет.
2. Акт приема и передачи квартиры. В акте нужно точно указать название и характеристики предметов быта, чтобы при сдаче квартиры собственнику не возникло споров об их состоянии. Помимо этого, желательно проверить и зафиксировать на бумаге показатели счетчика как в момент заселения, так и при выезде из жилья.
При заключении договора рекомендую согласовать следующие вопросы:
- согласны ли другие собственники на сдачу жилья в аренду;
- кто будет оплачивать коммунальные платежи;
- предусмотрена ли предоплата или «страховой депозит» на случай неплатежей или имущественного ущерба;
- согласен ли владелец жилья на то, что в нем будет проживать домашнее животное;
- допустимы ли перепланировки или изменения интерьера квартиры;
- каково отношение собственника и соседей к визитам гостей.
Сегодня действует порядок обязательной постановки на учет договоров аренды жилья в налоговой инспекции. Это обязанность хозяина жилья, и в случае несоблюдения этого требования он может быть привлечен к штрафу.
Недавно Государственный налоговый комитет опубликовал заявление о том, что в Узбекистане с 2022 года отсутствие регистрации договоров аренды или безвозмездного пользования в сервисе E-ijara будет признаваться одним из критериев высокого уровня налогового риска.
Сервис позволяет регистрировать, в том числе договора найма жилья, заключенные с 1 января 2020 года.
Существуют особенности взаимоотношений с налоговыми органами, о которых должен знать собственник. В моей практике был случай, когда арендодатель заключил договор на год, а жильцы съехали уже через 3 месяца.
Собственнику просто не пришло в голову, что нужно было сообщить налоговой инспекции о досрочном расторжении договора, поэтому ему пришлось уплатить налог за весь период действия договора.
В целом, документы лучше составлять при участии опытного юриста. В крайнем случае, можно попросить проверить договор на наличие пунктов, которые могут повлечь неблагоприятные последствия.
Как поступить, если вас обманули
Если исходить из моей практики, то распространенным среди арендодателей способом обмана можно считать сокрытие информации о реальном состоянии жилья. Например, собственник может не сообщить о том, что в квартире обитают паразитические насекомые.
В таком случае необходимо принять меры по устранению проблемы за счет владельца, а в случае невозможности этого — расторгать договор аренды.
Наиболее часто встречающимся нарушением со стороны арендаторов считается неуплата денег, обговоренных в договоре. Собственник может уберечь себя от этого, потребовав предоплату или страховой взнос (депозит) в размере одного-трехмесячного платежа.
Но в любом случае наймодателю будет не очень просто взыскать задолженность и выселить арендатора. Закон защищает жильцов больше, чем собственника, поскольку считается, что наниматели жилья находятся в уязвимом положении.
Согласно закону, договор аренды жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию владельца в случаях:
- невнесения оплаты за жилое помещение за 6 месяцев, а при краткосрочном найме (до 1 года) — за 2 месяца;
- разрушения или порчи жилья арендатором или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
- использования жилого помещения для совершения противоправных деяний.
