Пандемия повлекла за собой колоссальные изменения, в том числе пострадал и рынок недвижимости. Но за нынешний год сфере удалось в той или иной степени вернуть былые позиции.
По мере того, как экономика Узбекистана выходит из пандемического кризиса, уровень доходов населения нормализуется и местами продолжает расти.
Такая динамика стимулирует население инвестировать в недвижимость. Самые высокие показатели роста заметны в столице — за два года количество сделок выросло на 66%.
Рост заинтересованности и спроса на этот рынок объясняется относительной стабилизацией валютного курса.
Таким образом, согласно данным ЦБ, покупка недвижимости стала альтернативным источником получения доходов для предпринимателей и части населения с достаточными накоплениями.
Средняя рыночная стоимость одного квадратного метра в Ташкенте достигла 7,5 млн сумов и считается самым высоким показателем по всей республике.
На активизацию спроса в этой сфере повлияло устранение административных барьеров на приобретение столичного жилья региональным населением.
Немаловажную роль также сыграла внедренная правительством программа ипотечного кредитования. Пока это направление только набирает популярность среди населения.
Помимо всего прочего, государственный налоговый комитет в тестовом режиме запустил информационный сервис E-ijara, предназначенный для учета договора аренды недвижимости. Согласно указу, система начнет работу в штатном режиме с 1 января нового года.
Бурное развитие строительства привело к созданию и запуску онлайн-рейтинга строительных компаний reyting.mc.uz. Информацию по этому вопросу можно получить по ИНН. Всего в список включено свыше 36 тысяч организаций.
О том, что происходит на рынке первичной и вторичной недвижимости, восстановилась ли отрасль и какие прогнозы на 2022 год, Spot поговорил со специалистами сферы:
управляющий партнер агентства «Этажи» в Узбекистане.
Мы на рынке всего полгода, но успели и на себе почувствовать влияние пандемии.
К сожалению, август выдался не столь удачным, как мы прогнозировали — большинство сотрудников в этот период заболело коронавирусом, что привело к потере части клиентов и утрате у некоторых сотрудников мотивации.
На восстановление всех процессов ушло два месяца, из-за которых пропустили сентябрьский пик сезона. Но мы не переставали работать и в ноябре оформили 25 сделок.
Пандемия повлекла определенную блокировку предложения — многие клиенты отказывались показывать квартиру, так как-либо болели, либо боялись заразиться.
Борьба со стереотипностью
С самых первых дней мы столкнулись со стереотипностью о профессии риелтора. У населения есть предубеждение к этому виду деятельности.
Это связано с тем, что многие игроки рынка не стремились создать положительное мнение о себе и фокусировались в основном на быстрой прибыли и краткосрочных перспективах. Поэтому сейчас наша цель — изменить представление об этом.
Важно, чтобы у человека при купле или продаже недвижимости сразу возникала мысль обратиться за помощью к профессионалам.
В 2010 году вступил в силу закон о риелторской деятельности, который так или иначе должен был урегулировать все процессы. Однако высокая налоговая ставка в размере 35% с оборота заставила многих игроков рынка уйти в тень.
Несколько лет назад ее снизили сначала до 25% с оборота, а в конце прошлого года — до 13%. Несмотря на это, цифра остается достаточно высокой, и многие все еще вынуждены работать неофициально.
Риелторский бизнес может казаться высокомаржинальным, так как вкладываться здесь, на первый взгляд, особо не приходится, впрочем как и производить, но с учетом всех расходов и налоговых ставок маржа не превышает и 15%.
В нашей компании есть правило — любой труд должен быть вознагражден. Обычно, на рынке берется оплата за риелторскую услугу только с продавца, а с покупателя — нет.
Исходя из этого бытует мнение, что риелтор представляет интересы лишь одного участника сделки. Но на самом деле это не так, ведь по сути рискует больше покупатель, поэтому наша компания представляет интересы обеих сторон, что включает в себя полное юридическое сопровождение, безопасность и уверенность в завтрашнем дне.
Дополнительно, нашим клиентам выдается гарантийный сертификат, который в случае форс-мажорных ситуаций обеспечивает правовое сопровождение и защиту в суде.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Строительный бум
Несомненно, многие заметили, как за последние несколько лет на рынке появилось много местных и зарубежных застройщиков жилой недвижимости — свыше 100 зарегистрированных компаний, и с каждым месяцем их количество только растет.
Однако, наш российский партнер «ПИК» заходить на узбекский рынок не решился. Скорее потому, что рынок недвижимости еще находится в начальной стадии, как в плане законодательства, так и по условиям развития бизнеса с участием иностранных инвестиций.
Для систематизации процессов на рынке недвижимости, формирования условий для ведения бизнеса, а также внедрения единых стандартов по работе и сдаче проектов, крупные девелоперы объединились и создали Ассоциацию застройщиков.
Сейчас немало недобросовестных игроков и предпринимателей, которые попросту начали работать из-за строительного бума. Так, каждый старается быстрее отстроиться, не задумываясь о качестве. Поэтому главная цель ассоциации — повышение качества, а не гонка за масштабами.
В то же время, по статистике ООН в 2021 году соотношение темпа застройки к росту населения упало в четыре раза. Это говорит о том, что население растет более быстрыми темпами, чем строительство нового жилья.
О сложностях
Цены на рынке формируются хаотично. Так, например, одни девелоперы используют последние технологии и лучшие стройматериалы, устанавливая соответствующую цену за кв. метр.
Другие попросту работают в серую, закупаясь дешевым стройматериалом и за счет этого демпингуют цены. В результате падает качество и остро встает вопрос безопасности жизни в таком жилье.
Потому появилась необходимость утверждения нормативов сдачи проектов — наличие минимальной отделки, проводки и прочего. При всем этом темп спроса на первичную недвижимость остается высоким, хотя в сравнении с предыдущим годом отмечается замедление динамики.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Одной из проблем, помимо демпинга цен, все также остается нехватка кадров. Наша компания не нанимает риелторов с опытом. В основном у нас работают люди из других сфер, и потому адаптация с обучением занимает время.
Большая часть населения не воспринимает риелторскую деятельность как отдельное серьезное направление, формируется и соответствующее отношение к данной профессии.
Быть риелтором не так престижно, как быть врачом или экономистом, потому что в сознании населения он чаще представляется не очень приятным человеком, которому не стоит сильно доверять. Из этого вытекает проблема нехватки кадров — люди идут в риелторы неохотно.
Наша цель изменить такой подход к риелторской деятельности и задать новые стандарты на рынке. В «Этажах» мы взращиваем специалистов, которые проходят обучение с наставниками, постоянно повышают свою квалификацию и любят то, чем занимаются.
Порой бывает очень сложно изменить мышление населения. Не все еще понимают, как важен труд риелтора. К примеру, многие, не задумываясь, передают задаток без документов и договариваются о купле-продаже на словах, когда у нас этот процесс сопровождается юридически: под камерами и с подписанным соглашением о задатке.
Никто и не думает о дальнейших последствиях такого халатного и необдуманного подхода.
К сожалению, у населения отсутствует и не сформирован опыт высокого уровня сервиса в данной отрасли, гарантированной безопасности, удобства и комфорта. Главной задачей «Этажи» с первого дня своей деятельности считаем вести свою деятельность так, чтобы она соответствовала международным стандартам.
О вторичном жилье
Несмотря на большое количество новостроек, среди жителей столицы спрос на вторичное жилье все еще высок — вторичка считается надежнее и прочнее.
Эта тенденция будет продолжаться, так как темпы роста строительства жилой недвижимости в Ташкенте сокращаются, о чем также свидетельствует заявление президента на церемонии открытия парка «Новый Узбекистан» об ограничении строительства в Ташкенте.
Основным драйвером развития рынка недвижимости в любой стране является ипотечное кредитование, которое до прошлого года у нас стояло на месте из-за высоких ставок.
Отрадно, что по сей день работает государственная программа льготной ипотеки на новостройки под 17% и на вторичное жилье — под 18%. У нас есть отдельная телефонная линия для звонков по вопросам ипотечного кредитования, которая в последнее время не утихает ни на минуту.
В целом, мы прогнозируем дальнейшее бурное развитие рынка недвижимости, так как видим позитивный настрой и политическую волю в развитии именно ипотечного кредитования в нашей стране.
Фото: Евгений Сорочин / Spot
Прогнозы на 2022 год
Если говорить о перспективах, то во многом на рынок недвижимости в 2022 году повлияет постановление президента о прекращении строительства внутри города. Строиться теперь будут только в пределах нового Ташкента, расширяя границы центра и самого города. Это несомненно повлияет на стоимость цен в центре города.
На наш взгляд, спрос и количество сделок будут только расти. Снижение налоговой ставки на риелторскую деятельность побудило бы выйти из тени большинство компаний.
Это, в свою очередь, обеспечило бы рост налоговых отчислений, прозрачность сделок, формирование здоровой конкуренции и, как следствие, повышение качества риелторских услуг, развитию рынка и формированию совершенно новых форм взаимодействия ключевых игроков на рынке.
Я бы хотел, чтобы наш рынок начал развиваться в правильном векторе, но не только в плане застройщиков, но и в риелторской стези. Так как оба направления создают подспорье для развития всей отрасли.
В плане конкуренции рынок насыщен и пуст одновременно. Насыщен в плане игроков, подходящих к риелторской деятельности несистематизировано и непрофессионально. Пуст в плане сервиса высокого качества и подхода к предоставлению услуг по принципу единого окна.
Мы не боремся с конкуренцией, а только приветствуем сильных игроков и даже сотрудничаем с ними. Здоровая конкуренция стимулирует постоянно развиваться и совершенствоваться, что в свою очередь предоставляет потребителям возможность выбирать наилучших поставщиков качественных услуг.
В будущем планируем увеличить в отделе продаж количество сотрудников с 40 до как минимум 90 человек и открыть новые направления — услуги по аренде, работа с коммерческой и загородной недвижимостью, создание отдельного департамента по работе с первичной недвижимостью.
Авраам Городецкий,
генеральный директор Golden House.
В первую очередь я бы хотел отметить и подчеркнуть тот факт, что Ташкент продолжает активно развиваться и строиться.
С каждым годом город преображается — создается новая инфраструктура, с современными дорогами, микрорайоны, школами, садами и больницами.
Появляются общественные пространства, парки, торговые и развлекательные центры. Все это вкупе формирует новую среду и условия для комфортного проживания и развития.
Мы активно принимаем участие в трансформации строительной отрасли. Внедряем современные технологии проектирования и строительства, применяем инновационные IT-решения в области управления объектами жилой и коммерческой недвижимости.
Также с каждым годом в отрасли появляются опытные кадры из-за рубежа. К примеру, за последний год, мы существенно усилили нашу команду специалистами в области управления проектами, строительства, IT, HR, финансов, снабжения, продаж и маркетинга.
Все это уже сегодня позволяет нам проходить любые турбулентности на рынке.
Об изменениях
Хотелось бы отметить ряд важных и нужных изменений, а также инициатив со стороны государства. Так, например, в марте этого года президент объявил масштабную программу жилищного строительства во всех регионах страны с общим объемом финансирования в $1,1 млрд.
Также в поддержку населению был запущен ряд эффективных программ по доступному жилью.
Здесь весомую роль сыграл указ президента от 11 марта о снижении ставок по ипотеке до 17% и 18% при первоначальном взносе от 15% сроком на 20 лет.
Помимо прочего, отдельно хотелось бы отметить эффективность субсидий на новое жилье для малоимущих. В течение всего года мы фиксировали большое количество обращений по этому вопросу.
Более того, многие из интересовавшихся смогли воспользоваться ею и приобрели квартиры за счет субсидий в жилых комплексах нашей компании.
На мой взгляд, вышеуказанные меры стали ключевым драйвером развития рынка и позволили широкому кругу людей обеспечить свои семьи новым и комфортным жильем.
Фото: Golden House
Также верным и современным решением стал запуск платформы ipoteka-bozori.uz. Этот сайт охватывает все нужные аспекты, связанные с покупкой жилья.
Здесь можно получить информацию о банках, предоставляющих ипотечные кредиты, их конкретные условия, краткую информацию о законодательстве по ипотеке и изменениях, происходящих в отрасли.
Также в нем имеется ипотечный калькулятор, с помощью которого каждый покупатель сможет просчитать сроки предполагаемого кредита.
С 1 октября утвержден новый порядок градостроительной экспертизы. Рассмотрение и согласование документации теперь реализуется через платформу «Прозрачное строительство».
Это существенно упрощает процесс согласования, а также позволяет сократить временные затраты. Ко всему прочему, формируется единая информационная база, которая позволяет сделать рынок более прозрачным и организованным.
О новых игроках рынка первичной недвижимости
За последние три года мы наблюдаем бурный рост рынка первичной недвижимости в Ташкенте, куда приходят сильные игроки из Турции, Казахстана и Китая. Также активно растет конкуренция среди местных застройщиков.
При этом сегодня на рынке присутствует всего несколько компаний с сильным брендом и репутацией, которых знает конечный потребитель.
Любому новому игроку придется предпринимать серьезные маркетинговые усилия, чтобы завоевать доверие покупателей.
В Узбекистане, как и в любом другом регионе, есть своя специфика и продуктовые предпочтения клиентов.
На мой взгляд, каждому зарубежному девелоперу, который захочет войти на рынок, необходимо будет серьезно прорабатывать продуктовую стратегию и предложить понятный и в то же время востребованный у местной аудитории продукт.
О прогнозах
Мы уверены, что строительная отрасль и рынок недвижимости Узбекистана продолжит активно расти и расширяться.
Со своей же стороны планируем внести весомый вклад в развитие Ташкента, где продолжим развивать программу доступного жилья и приложим все усилия, чтобы максимальное количество семей смогли переехать в новые и комфортные квартиры.
Для этого совместно с крупными банками страны у нас уже сегодня идет проработка всевозможных ипотечных программ. Вдобавок компания развивает продуктовую линейку квартир, которая подойдет под государственную программу субсидий.
В самое ближайшее время планируем начать реализацию нескольких крупных проектов по редевелопменту промышленных территорий.
На месте заброшенных заводов появятся современные и многофункциональные жилые комплексы mixed-use в формате «город в городе» вместе с торговыми галереями, общественными пространствами, прогулочными аллеями и зонами отдыха.
В следующем году выйдет ряд новых проектов практически во всех сегментах коммерческой недвижимости. Примером этому являются такие флагманы этого направления как Orient Business Center и торговый центр Depo Mall.
