В Узбекистане несколько лет продолжается строительный бум. Особенно это заметно в крупных городах, которые за короткое время меняют свой облик: в них становится все меньше зданий советской постройки и все больше современных новостроек.
Рынок сейчас привлекателен не только для местных игроков — его активно осваивают и зарубежные компании.
При этом, по мнению экспертов, рынок недвижимости далек от насыщения. Показатель обеспеченности жилья на душу населения в Узбекистане составляет около 18 кв. м. на одного человека, что ниже рекомендуемой ООН нормы в 30 кв. м. Для сравнения, в США данный показатель составляет порядка 80 кв. м.
Это говорит о том, что строительной отрасли есть куда расти.
О том, как войти на этот рынок, сколько потребуется денег на старте, какие нужны разрешительные документы и что стоит учесть при реализации проектов, Spot разбирался с генеральным директором консалтинговой компании в сфере недвижимости Anorhome Анваром Анарбаевым.
Обратите внимание: вся информация в статье представлена исключительно в ознакомительных целях. Цифры примерные и могут различаться в зависимости от каждого индивидуального случая.
Преимущества девелоперского бизнеса
Это большой рынок, который только растет. Гражданам не хватает жилплощади, поэтому застройка многоквартирных домов процветает в любом ценовом сегменте. Добавляем к этому потребность торговых и офисных площадей для бизнеса. В последние годы его стало количественно больше: только в 2021 году было открыто свыше 6 тыс. компаний.
Населению стало проще покупать квартиры. Важный триггер — максимальная сумма, которую банки могут выдать по ипотеке, выросла до 416,5 млн сумов в Ташкенте и до 327,25 млн сумов в областях.
Кредитные ставки на ипотеку составляют 17−18% — достаточно неплохие условия при среднегодовой инфляции 10,8%. Субсидии от государства также двигают сегмент застройки базового качества.
Высокая маржинальность. На практике можно сказать, что доход от инвестиций в застройку — от 15% (если вся сумма строительства финансируется застройщиком) до 100% (если застройщик будет эффективно продавать объект во время строительства, то есть привлекать средства дольщиков).
Эта цифра также сильно зависит от расположения здания, сегментирования лотов, проработанного позиционирования.
Что нужно для старта
Чтобы построить объект, не обязательно иметь деньги на весь процесс строительства. Хватит и половины, а опытная команда сможет уложиться в 20% от общего бюджета.
Главное — запустить процесс, а оставшиеся деньги для завершения строительства можно получить через реализацию недвижимости.
Но строить совсем без капитала нельзя: по требованию законодательства, застройщик должен иметь собственные средства, не менее 10% от строительной сметы.
Говоря предметно и упрощенно, минимально необходимо от $500 тыс. до $1 млн для начала строительства 9-этажного жилого дома на 2−3 подъезда, если предварительно приобрести землю около 20 соток. Но тренд идет на приобретение квартир в больших жилых комплексах, так как люди не хотят покупать квартиры в маленьких домах потому, что как правило, их строят девелоперы-новички, и инфраструктура вокруг них более слабая.
В среднем, качественная застройка в Ташкенте стоит от $350 до $650 за один квадратный метр. Но предпринимателя ждут и другие расходы: покупка земли, разработка проекта, уплата налогов и прочие нюансы.
Одна сотка земли в Ташкенте может стоить примерно от $25 тыс. до $150 тыс. Желательно иметь землю около 50 соток. Следовательно, только на землю уйдет не меньше $1,2 млн.
При начале строительства важно понимать, что маржа будет зависеть от локации участка и самого проекта. Поэтому крайне желательно провести маркетинговое исследование. Без него невозможно определить, какую концепцию проекта рынок примет положительно.
При наличии земли для начала строительства понадобится:
решение городского хокимията на строительство объекта;
- разработка проекта и его утверждение в хокимияте.
И начинается работа:
подготовка архитектурного проектного задания (АПЗ);
топосъемка и геология земельного участка;
разработка эскиза проекта;
согласование проекта в Архитектурном проектном управлении;
согласование с СЭС, пожарными и дорожными службами;
рабочий проект и его утверждение в Государственном архитектурно-строительном надзоре.
В зависимости от проекта, на все это потребуется от $50 тыс.
Так, для начала строительства необходимо иметь порядка $2−3 млн.
Этапы работ
Пустующие участки земли можно купить на аукционе E-auksion, для этого нужно предложить лучшую цену. Если ни один лот не заинтересовал, а своей земли нет, можно рассмотреть вариант партнерства: бизнесмен находит человека, владеющего землей, и строит на ней. Дальше условия обсуждаются в частном порядке, например, высчитывается стоимость земли по отношению к затратам на строительство, и доход делится пропорционально.
Также при наличии залога можно взять кредит. Но процентные ставки в банках высокие, практически половину выручки придется отдать банку в качестве процентов.
Для застройки необходимо оформить ООО. В зависимости от валового объема продаж, изначально закладываются затраты на кадры и офис продаж. Нанятых специалистов нужно обучить: даже если они профессионалы, нужно объяснить специфику проекта, как правильно его преподносить.
Примерный штат сотрудников, без которых невозможно создать успешный проект:
ИТР-состав (инженерно-технические работники, то есть строители);
дипломированный прораб;
инженер ПТО;
строительный бухгалтер;
юрист (единоразово для подготовки договоров);
охрана;
заведующий складом;
снабженец;
коммерческий директор;
маркетинговый отдел или найм агентства;
начальник отдела продаж;
менеджеры по продажам.
У бизнесмена есть только два варианта строительства: хозяйственным способом (подразумевается найм всех строителей и аренда техники, руководство стройкой), либо поиск генподрядной организации.
Строить самому дешевле — по нашим наблюдениям, процентов на 15. Но опытная строительная компания способна оптимизировать затраты через эффективное планирование строительного процесса, оптимизацию строительства, налаженные схемы поставок сырья и работы с проверенными партнерами.
Строительство занимает минимум год, и в зависимости от проекта может занять несколько лет. Желательно за это время распродать объект, иначе на компанию ляжет дополнительное содержание офиса продаж и реклама.
Один из успехов продажи недвижимости заключается в сервисе: достойный офис продаж, обученный персонал, IT-инфраструктура, удобный доступ и парковка рядом, наличие грамотных раздаточных материалов.
Также важно грамотно разработать рекламную стратегию. Здесь не получится сэкономить: на практике, для достаточной лидогенерации нужно тратить на рекламу около 15−20% от запланированной общей выручки с проекта.
Что нужно для сдачи дома в эксплуатацию
После завершения строительства готовятся документы для сдачи объекта в эксплуатацию. Вот их список:
Решения хокима;
АПЗ-1;
АПЗ-2;
согласование с ГУАС;
экспертиза рабочего проекта;
проектные альбомы;
согласование с ГАСН;
журнал авторского надзора.
Готовые документы подаются в Единое окно, и после этого можно заселять объект. При этом застройщик должен создавать управляющую компанию, которая будет обслуживать комплекс.
