Где искать финансирование на развитие парков и почему не стоит на этом экономить

В городах важно развивать рекреационные зоны, такие как парки, где жители могут почувствовать себя на природе, заняться спортом, погулять или поиграть с детьми. Однако для их благоустройства городским властям нужны эффективные инвестиционные инструменты.

Эксперты КБ Стрелка рассказали Spot, в чем заключаются основные проблемы при поиске источников финансирования парков и почему не стоит экономить, несмотря на все сложности.

Климат, здоровье, недвижимость: на что и как влияют парки

Одного центрального парка в городе недостаточно. Согласно исследованию КБ Стрелка, горожане любят парки и набережные в центре, но чаще посещают скверы рядом с домом: людям нравится немноголюдность, тишина и обилие зелени.

Парки вносят большой вклад в здоровье горожан: это место для занятий спортом и прогулок. Физическое здоровье тесно связано с психологическим состоянием, на которое парки тоже оказывают положительный эффект. В частности, они снижают уровень шума в городе.

Датские ученые установили, что с превышением уровня шума на 10 децибел, относительно нормы в 55 децибел, возрастает риск сердечных приступов, а у людей старше 65 лет вероятность инсульта повышается на 20%. Исследование, проведенное гарвардскими учеными Питером Джеймсом и Рейчел Бэней, показывает, что горожане, живущие в зеленых зонах, испытывают меньше стресса и реже страдают депрессией. А их показатели смертности, в том числе от сердечно-сосудистых заболеваний, на 12−15% ниже, чем у тех, кто проживает в районах с недостатком зелени.

Всё это снижает расходы на здравоохранение: каждый доллар, вложенный в создание и содержание парков, позволяет сэкономить $2,94 на здравоохранении.

С экологической точки зрения, помимо очищения воздуха, парки снижают температуру на несколько километров вокруг. Это позволяет уменьшить эффект теплового острова, который возникает в городе из-за транспорта, предприятий, высокоэтажной застройки и водонепроницаемых асфальтированных поверхностей.

Температура в парке и находящихся рядом районах на несколько градусов ниже, чем в других частях города — в зависимости от площади и формы парка, насаждений в нем и застройки вокруг. Это сокращает смертность от пиковых климатических нагрузок.

Также парки повышают цену недвижимости рядом с ними. В Париже существовала программа реновации промзон, по которой на их месте строили городские кварталы с парковыми территориями. С появлением парка стоимость земли сразу повышалась.

Стратегия привлекла внимание девелоперов, которые стали вкладывать деньги в строительство качественного жилья, офисов и торговых комплексов рядом с парками. Хотя этот проект требовал значительных инвестиций со стороны городских властей, они рассматривали его как фактор экономического развития.

Район Paris Rive Gauche в Париже, который ранее был промышленной зоной. Фото: parisrivegauche.com

В Москве идет подобный масштабный проект редевелопмента промзон, который получил название «Индустриальные кварталы». На месте бывших промышленных предприятий появится 320 га парковых территорий и не менее 5 млн кв. м жилья.

Учитывая все новые объекты — школы, дома, спортивные площадки — инвестиции в проект составят 7 трлн рублей ($120 млн на момент публикации), а ожидаемый бюджетный эффект — 3 трлн рублей ($51 млн).

При этом квартиры в домах, расположенных в 5 минутах от парков, в среднем стоят на 20−30% дороже, чем в других ЖК того же класса. Также эксперты отмечают, что премиальные проекты вблизи московских парков в Хамовниках, Пресненском районе и на Патриарших еще на стадии строительства продаются намного быстрее: к моменту сдачи куплено 85−90% квартир, а в других домах — 50−60%.

В Санкт-Петербурге, где очень плотная застройка и мало зелени, стоимость жилья рядом с парками и в других районах различается еще значительнее: разница может доходить до 35%, а близость к парку для некоторых петербуржцев важнее, чем пешая доступность метро.

Экология является важным фактором при выборе жилья и в других странах СНГ. Так, еще в 2016 году Forbes.kz писал, что качество воздуха, уровень шума и другие экологические факторы становятся все приоритетнее при выборе квартир в Алматы — особенно в высоком ценовом сегменте.

В Азербайджане еще в 2011 году начали реализовывать проект Baku White City — «белый город», располагающийся на территории, которую раньше называли «черным городом» из-за загрязнения от нефтяной промышленности. Это один из крупнейших в мире проектов в экологически-регенерируемой промышленной зоне. Он охватит территорию в 1650 га, из которых зеленые зоны будут занимать 350 га. Общая площадь застройки составит 15 млн кв. м, новые здания смогут принять 280 тыс. жителей.

Архитекторы продумали разноплановое пространство с зонами для отдыха и развлечений, парками, достопримечательностями и развитой инфраструктурой. Среди других крупных проектов редевелопмента в столице Азербайджана — редевелопмент порта. В 2014 году там открылся офисный комплекс Port Baku Towers и жилой Port Baku Residence.

Baku White City. Фото: www.archdaily.com

По данным владелицы агентства недвижимости Iberia Кристины Яворской, в грузинском Батуми в последние годы строилось много туристического жилья с ориентиром на аренду. В результате появились тысячи апартаментов-студий площадью около 30 кв. м, но комплексов с развитой инфраструктурой среди них единицы. Только пару лет назад застройщики стали понимать, что есть большой спрос на комфортную недвижимость для постоянного проживания.

В Ташкенте в 2020 году был проведен конкурс на застройку промышленной зоны Sergeli Industrial Park площадью 71,64 га. Победителем стала частная компания Mimar Group, которая построит на территории производственные, торговые и сервисные помещения, гостиницу, логистические и административные здания.

При этом о создании зеленых зон в рамках проекта не сообщалось. Застройщику предоставлялся льготный кредит на $40 млн на три года, а также Mimar Group планировала дополнительно привлечь инвестиции в размере $116 млн. Работы должны завершиться в третьем квартале 2022 года.

В 2021 году Ташкент был расширен на 7853 га и в новом районе столицы по инициативе президента был создан парк «Янги Узбекистон» («Новый Узбекистан») площадью 104 га. К сентябрю 2021 года была открыта половина парка и стартовал второй этап строительства.

«Афиша» сообщала, что на тот момент парк посещало 6 тыс. человек в день. На втором этапе строительства запланировано создать искусственное озеро с водопадом, зоны для пикника и детские площадки, ресторан, воркаут-зону, трассы для скейтеров и роллеров.

Фото: Евгений Сорочин / Afisha.uz

В чем проблема при поиске финансирования парков

При всех перечисленных преимуществах, городской парк — крайне капиталоемкий объект. По данным из реестра ГЧП-проектов Узбекистана, проекты реконструкции и обустройства парков обойдутся от $782,6 тыс. до $1,8 млн.

Источниками дохода для парка выступают кофейни, точки проката велосипедов, экскурсии, спонсорские мероприятия и другие бизнес-инициативы. Но они, как правило, слабо окупают и вложения в строительство территории, и расходы на ее эксплуатацию.

При использовании механизмов ГЧП ориентируются на среднее для подобных проектов соотношение доходов и расходов, при котором доходы покрывают 25% расходов на эксплуатацию. Выпадающие доходы может компенсировать концедент, но, по нашим оценкам, эта сумма будет очень велика. Если концессионер хочет получать доходность в 15%, то властям придется выплачивать $160−165 тыс. за гектар.

Создание нового парка и благоустройство существующего: разбираемся в отличиях

Озеленение территорий в России все чаще финансируют девелоперы. Это можно считать видом ГЧП с особыми условиями: инвестор берет обязательства по софинансированию создания парка — это включается в договор предоставления земельного участка под строительство. Расходы девелопер компенсирует за счет повышения стоимости недвижимости.

Например, в России благоустройство существующих парков обходится в 20−30 млн рублей ($340−510 тыс.) за га. Оно включает разделение территории на зоны: прогулочную, велосипедную, пикниковую, развлекательную — создание зеленых насаждений, детских площадок, беседок, выставочных павильонов.

Благоустройство чаще всего проводят с использованием ГЧП, потому что порог входа ниже. Стороны обычно заключают концессионное соглашение, иногда — договор аренды или безвозмездного пользования с инвестиционными обязательствами. Как правило, таким образом благоустраивают небольшие парки до 10 га. Инвестиции частного партнера не превышают 100 млн рублей ($1,7 млн) при среднем объеме вложений в реестре ГЧП в 91 млн рублей ($1,5 млн). Это свидетельствует прежде всего о скромных ожидаемых доходах.

Инвестиционные бюджетные кредиты и зеленые облигации тоже стоит рассматривать для финансирования парковых зон, но пока они в этой сфере почти не используются.

Во всех трех проектах парков, перечисленных в реестре ГЧП Узбекистана за 2021−2022 годы, партнером со стороны государства выступает Министерство культуры Узбекистана, а частные партнеры — из разных отраслей (кафе Labi Hovuz, Park Lend, KIT AUTO).

Скупой платит дважды

Неправильно просчитанные инвестиции или желание сэкономить с высокой долей вероятности ухудшит результат. Другой причиной негативного эффекта может быть желание заработать на парке: разместить больше торговых и развлекательных объектов, чем парк может принять. Это вызывает чрезмерную антропогенную нагрузку — в итоге такие территории буквально «втаптываются в землю», а их реанимация дорого обходится.

Правильно рассчитать бюджет поможет продуманная концепция с учетом экологических норм и особенностей локальных экосистем, бизнес-план и технико-экономическое обоснование. Данные документы входят в тендерную документацию, которую муниципалитет использует, выбирая партнера для создания и благоустройства парка и принимая его работу.

Чтобы озеленение территорий не было стихийным и не приводило к разрушению экосистем, необходимо верхнеуровневое функциональное программирование города.

Сформировать эффективную политику развития зеленых пространств в городе помогает мастер-план или отраслевая стратегия. При таком подходе муниципалитеты смогут развивать парки эффективно, сокращая экологические проблемы и уровень заболеваемости, а также повышая комфорт жителей и их общую удовлетворенность городом.