Генеральный директор Commonwealth Partnership / Uzbekistan
Профессиональные консультанты начинают любой проект со сценариев будущего. Даже если речь идет о частной задаче, например, организации дорожного движения на перекрестке, создании общественной зоны или строительстве офисного здания. Подход к решению проблемы зависит от того, сколько машин через 10 лет будет проезжать через перекресток, какое будет образование у посетителей общественной зоны, какие компании будут арендовать офис.
Все городские задачи имеют долгосрочный эффект и их нельзя решать не имея картины будущего.
Прогнозы и сценарии бывают двух типов: вероятностные и прогнозы желаемого будущего. В деловых изданиях в основном распространены последние, которые рассказывают о том, какое будущее мы хотим увидеть. Когда вы читаете в интервью министра о том, что к определенному году ведомство предполагает достичь неких показателей — это прогноз желаемого будущего. Он говорит лишь о том, какие цели видит министерство, куда оно стремится. Как говорил Стив Джобс: «Будьте реалистами, требуйте невозможного». Несложно догадаться, что сам Джобс оперировал прогнозами желаемого будущего.
А что же с вероятностными прогнозами? Их можно найти во внутренней отчетности компаний, аналитических публикациях инвестиционных банков, крупных консалтинговых компаний, международных деловых СМИ типа FT или Bloomberg.
Качественное прогнозирование заключается не только в том, чтобы использовать большие данные, сложные модели, в первую очередь важно развивать школу мышления и инфраструктуру. Иными словами, хорош только тот прогноз, который можно скорректировать, сравнить ожидаемые промежуточные параметры с реальными. Каждое выявленное расхождение в прогнозе позволяет усовершенствовать модель.
Сценарии будущего Ташкента
В качестве базового мы рассматриваем сценарий либерализации экономики и опережающей урбанизации. Тенденции последних лет позволяют предположить, что к 2030 году население Ташкента превысит 3 млн, а к 2035 году — 3,5 млн человек. Ожидаемый естественный прирост населения составит 1,5−2% в год, а чистый миграционный приток — 30−50 тыс. человек.
После темпы роста замедлятся, так как страна столкнется с демографическим переходом, при котором растет продолжительность жизни, но снижается рождаемость.
Образование — основной вызов при таком опережающем росте населения и миграции. Москва, столкнувшись с подобной проблемой в начале нулевых, привлекала в основном наиболее образованных и энергичных людей из региональных городов. Это привело к «обескровливанию» человеческого потенциала в регионах и вызвало диспропорции в темпах развития на следующие 10 лет.
Сегодня Ташкент переживает бум образовательных услуг, и это отлично. Однако нужно иметь в виду опыт Китая, где «образовательный пузырь» создал неподъемную нагрузку на домохозяйства, которые отдавали последние деньги, чтобы обеспечить своим детям образовательные преимущества, так, что государству пришлось вмешаться и начать жесткое регулирование данной сферы. Миграционный потенциал из России, Беларуси и Украины в данном вопросе можно рассматривать именно как возможность для повышения квалификации кадров для городской экономики.
Переход к постиндустриальной экономике требует большого количества рабочих мест, в том числе и в сервисном секторе. При этом возникает риск «люмпенизации»: формирование слоя низкоквалифицированных кадров, не имеющих возможностей для развития. Если в Европе работа курьера или продавца — это этап в карьере многих молодых людей, то для развивающихся стран эти виды деятельности могут стать карьерным тупиком.
И вот тут ключевую роль играют иностранные компании, которые по своей сути являются социальными лифтами. Тот же McDonalds или Starbucks вкладывают много сил в развитие своего персонала, потому что только обеспечив развитие сотрудника можно ожидать добросовестной работы. Казалось бы, какие знания нужны для того, чтобы варить кофе, однако такие компании пропускают кадры через сито отбора и директора кофеен, ресторанов рекрутируются именно из тех, кто вчера стоял у стойки.
Война в Украине сильно повлияла на позицию международного бизнеса, работающего на потребительском рынке. Если еще два года назад компании агрессивно искали для себя новые рынки и те топ-менеджеры, которые могли предложить стратегии расширения, выглядели героями, то сегодня балом правят риск-менеджеры. И дело не только в российском опыте: в Китае компании потребительского сектора тоже сталкиваются с репутационными проблемами, агрессивным давлением со стороны потребителей и регуляторов.
Именно поэтому мы корректируем прогнозы относительно экспансии глобального бизнеса в Узбекистан: раньше мы предполагали, что уже в 2023 году увидим реальную активность на потребительском рынке, а сейчас потребительская революция откладывается до 2024−2025 годов. В этот период в республику будет приходить по 2−3 новые торговые марки ежемесячно.
Мы ожидаем рост оборота розничной торговли в ближайшее время на уровне 20% в год, затем к 30-м годам рост замедлится до 10−12%. К 2035 году оборот розницы на душу населения увеличится в 8 раз и составит около 160 млн сумов в год. В совокупности с ростом населения это означает более чем 10-кратный рост розничного рынка столицы.
Основная проблема — неравенство, которое сохранится до тех пор, пока не сформируется средний класс. Тут многое зависит от государственной политики. Программа «Новый Узбекистан» в целом задает вектор на формирование среднего класса. Мы полагаем, что к 2035 году доля среднего класса в Ташкенте должна достичь 25%. Тем не менее это недостаточно для устойчивого развития города.
Как изменится рынок недвижимости
Рынок жилья в последние годы развивается стремительно. Горожане переживают по поводу роста цен, однако сам по себе рынок еще в самой начальной стадии развития. На этом этапе квартира рассматривается покупателем по принципу «мой дом — моя крепость», а не как финансовый инструмент, инвестиционный актив, стиль жизни.
В крупных городах квартира — это не место для сна, а билет на фабрику человеческого капитала, которой и является современный город. Да, люди вынуждены платить за жилье в Лондоне в три-четыре раза больше, чем, например, в шотландской провинции. Однако в Лондоне они получают доступ к образованию, карьерным возможностям, социальным связям, которые невозможны в провинции.
Застройщики жилья уже давно учитывают эти запросы, предоставляя продукт, который лучше всего отвечает требованиям покупателя, пусть даже тем, о которых сам покупатель пока не подозревает, так как живет в привычной парадигме.
Суть в том, чтобы с одной стороны повысить цену за квадратный метр для застройщика, а с другой — минимизировать комплексную цену владения для покупателя. Именно поэтому и возникают новые форматы типа сервисных апартаментов (формат недвижимости, который предполагает полную меблировку и обеспеченность бытовой техникой — прим. Spot), студенческих коммерческих общежитий (student housing), студий, коливингов (coliving — «совместное проживание», тип недорогого жилья, в котором совместно проживают близкие по духу люди — прим.), многофункциональных комплексов.
Буквально в последние месяцы целый ряд застройщиков из России начали рассматривать Ташкент как новый рынок. Мы полагаем, что потенциал спроса для Ташкента составит 1,5−2 млн кв.м. жилья в год.
Однако, без развития ипотеки вряд ли можно ожидать опережающего роста рынка. Поэтому основной вопрос — удастся ли запустить массовое ипотечное кредитование в 2023—2024 годах. И здесь во главу угла встает вопрос процентной ставки и валюты кредитования.
Международные банки сегодня, напуганные валютной волатильностью в Турции, России, Казахстане не готовы будут финансировать массовую валютную ипотеку из-за рисков девальвации. Поэтому основная задача — снижение ставок в местной валюте. Мы полагаем, что на развертывание ипотечного кредитования понадобится около трех лет. При этом отдельные застройщики будут все шире предлагать систему рассрочек при продаже жилья.
С точки зрения цен мы ожидаем относительной стабильности в 2023 году и ускорения роста к 2025 году. В целом в валюте мы полагаем, что у жилья приблизительно двукратный потенциал роста на горизонте 10 лет.
Обычно мы корректируем прогнозы и сценарии два раза в год, и именно корректировки позволяют оценить, насколько динамично развивается рынок и какие новые возможности для бизнеса открываются.
