Турбулентность в экономике и непредсказуемость в мире коснулись и рынка жилья в Узбекистане. Цены на недвижимость в столице растут темпами, сопоставимыми с мировыми.
Вся строительная отрасль вынуждена адаптироваться под экономическую реальность и запросы покупателей. Соответственно, за последнее время изменились и подходы к современному жилью и коммерческой недвижимости — классовый сегмент, курс на экологичность, формат и цена.
Строительство в столице идет полным ходом. Сегодня здесь каждый может найти подходящий себе вариант, начиная от небольших студий и заканчивая пентхаусами с детскими площадками и спортивными зонами на крыше многоэтажек.
Столичный рынок Узбекистана сегодня — один из самых перспективных рынков в мире. Смена курса происходит не только среди жилых метров, но и коммерческой недвижимости, которая уходит от традиционных офисов в сторону гибкого формата.
О ситуации на рынке недвижимости, трендах, о прогнозе на ближайшее будущее и о том почему и людям, и компаниям больше не нужны обычные метры, а нужна атмосфера рассказал управляющий партнер и генеральный директор Commonwealth Partnership Сергей Рябокобылко.
Не отстаем от мировых трендов
Сегодня глобальные рынки испытывают определенный стресс, связанный с инфляцией, с состоянием сферы и ростом стоимости кредитования.
Соответственно, все это сильно сказывается на привлекательности проектов: с одной стороны создается некая сложность, с другой — открываются новые возможности.
Сегодня рынок недвижимости — это рынок относительно низкой доходности и долгосрочного планирования.
А современный девелоперский проект — сложный процесс, который занимает от 10 лет и более, требует хорошей подготовки и стабильно работающего фискального, финансового и законодательного институтов.
Невозможно планировать что-либо на 10 лет вперед, если законодательство в стране меняется каждый год.
Эко-тренд. Предприниматели во всем мире серьезно заинтересовались не так давно возникшим явлением ESG (экологическое, социальное и корпоративное управление).
И если когда-то недвижимость была воплощением капитализма, то уже сегодня тенденция направлена в совсем иное русло.
Применение стандартов ESG к сфере недвижимости показывает, что растет осознание того, что недвижимость может оказать значительное социальное воздействие либо за счет восстановления доступного и социального жилья, либо за счет инвестиций в новые «зеленые» здания.
Я считаю, что с каждым годом ESG все больше влияет на оценку недвижимости и вложения в нее.
Поэтому строительство эко-устойчивых зданий с помощью экологически чистых материалов с применением интеллектуальных технологий, не только помогает окружающей среде, но и повышает выгоду от инвестиций в такую недвижимость.
К примеру, подобный подход помогает сократить углеродный след от городов, смягчить последствия выбросов.
Таким образом, тренд на экологичность влияет на то, какие проекты останутся в портфеле инвестора, будут развиваться, а от чего уже сегодня стоит избавиться.
Вдобавок, строительство по международным экологическим стандартам — это не прерогатива лишь европейских рынков, она заметна и в Узбекистане.
К примеру, один из наших ключевых инвесторов здесь, выбрал нас для того, чтобы мы помогли его логистическому комплексу пройти международную сертификацию по экологическим стандартам.
Поэтому от мировых трендов не отстают и в Узбекистане.
Перспективный рынок
Столичный рынок Узбекистана сегодня — один из самых перспективных рынков в мире и не только с точки зрения инвестиционной привлекательности.
Здесь можно в сжатые сроки создать те конструкции и институционные механизмы, на которые другим странам потребовалось от 10 лет и более. Страна же показала опережающее развитие и во многом благодаря открытости и готовности к сотрудничеству как со стороны предпринимателей, так и со стороны руководства страны.
Поэтому сегодня, на наш взгляд, основным трендом в стране является концепция превращения недвижимости из обычных квадратных метров в инвестиционный актив.
Ведь здание начинает жить после завершения строительства, на том этапе, когда инвесторы и девелоперы обращают на проект меньше всего внимания и в большинстве своем начинают думать о следующих проектах.
Кстати, в развитых странах вклад сегмента операций с готовой недвижимостью в ВВП доходит до 15%.
Здесь этот показатель пока на уровне погрешности. Но главное в данном случае понимать, что речь идет не о вкладе строительства в ВВП, а о вкладе операций уже с готовой недвижимостью.
Считаю, что изменение отношения к инвестициям в недвижимость и рассмотрение недвижимости в виде долгосрочного актива может обеспечить экономике страны опережающий рост.
То, что многие здесь к этому пока еще не пришли — дело понятное. Мы подобное замечали и в ряде других республик бывшего Союза. В этих странах любая инвестиция или актив должны были отбиваться за один-два года, а о долгосрочных вложениях никто и не задумывался.
На мой взгляд, это производная невозможности планирования на долгий срок и отсутствия стабильности, устойчивости в законодательстве.
Поэтому все это заставляло людей находить быструю и легкую выгоду, незначительную в сравнении с долгосрочным эффектом от вложений в недвижимость.
В это же сфере коротких денег, к сожалению, нет и быть не может, ведь проекты занимают от трех до семи лет, начиная от идеи до сдачи объекта. Только после ввода в эксплуатацию они начинают жить и создавать добавленную стоимость
И, соответственно, путь, который Узбекистан проходит как и другие страны — нормальный процесс для развивающихся рынков. Но у Узбекистана, как я уже говорил, есть возможность этот путь пройти быстрее.
Ко всему прочему, если посмотреть на определенных игроков рынка и их проекты, что сформировались за относительно короткий период, то можно сказать, что здесь есть конкурентная и здоровая среда, которая позволяет инвестировать в недвижимость и даже смело планировать на хотя бы короткий период.
Бум в недвижимости
Не так давно наблюдался некий бум в сфере строительства. И он, скорее всего, связан с компенсацией того, что не было построено в предыдущие годы.
По правде говоря, подобные городские преобразования чаще вызывают негативное отношение населения и отторжение — пыль, шум — все то, что мешает привычной жизни и комфорту.
И в данном случае лишь современный подход к планированию и урбанизму позволяет обеспечить баланс интересов всех сторон. Строительство неизбежно, важно то, как оно будет осуществляться.
Многие сетует на плотность застройки, говорят, что теряют частные пространства.
Но есть понятие «хорошей плотности», когда в городе есть баланс между объемами строящихся жилых и коммерческих площадей с общественными пространствами — аллеями, парками, садами, детскими и спортивными площадками, где в первую очередь ориентированность на пешеходов.
При таком раскладе мало кто из девелоперов задумывается о проработке окружающей территории, о том, что может в рамках дальнейшего развития города значить их проект.
Более того, принято считать, что морально устаревшее здание можно снести, а на его месте спокойно построить что-то новое, но ведь это варварское и жестокое обращение с городом.
Место коллективного труда
В Европе более половины ВВП создается в офисных пространствах.
Аналогия схожа с автомобилем: большая часть в структуре его себестоимости приходится не на материалы, а на инженерные решения, инновации, технологии, маркетинг и другие нематериальные составляющие.
С офисами та же история, так как в современных производственных компаниях люди в большинстве своем не на производстве находятся, а в офисах. В них создается дополнительная и добавленная стоимость.
Поэтому для города офисы — это своего рода фабрика человеческого капитала, именно там производятся основные доходы для семей, для домохозяйств.
И людям, и компаниям не нужны обычные метры, им нужна атмосфера. Офис — не просто место, куда приходят, чтобы написать пару писем и выпить кофе. Это место для коллективной работы, мышления и столкновения идей.
Да и сегодня правильно говорить не «офис», а «место коллективного труда», так как в этом и заключается уникальная функция офисного труда.
Но главное, что сегодня нужно помнить: вне зависимости от названия у любого типа офиса должна быть устойчивая бизнес-модель, качественное обслуживание, рабочее пространство должно обеспечивать безопасность.
В европейских городах сегодня наблюдается сдвиг в сторону гибких офисных пространств. Такая тенденция бесповоротна, ведь она не «откатилась» назад даже в период пандемии.
Большинство гибких офисов как раз появляется на базе традиционных. Для этого не нужно менять освещение и двери. Надо переосмыслить организацию пространства внутри, чтобы у сотрудников был выбор.
Наша компания сама сменила привычный офис в бизнес-центре на гибкий с открытым пространством. А в Ташкенте мы работаем в одном из коворкингов.
Если же говорить по существу, то пространство офиса используется в лучшем случае лишь на 50%, а конференц-залы и вовсе применяются на 20−30% от всего времени в год.
Настроение инвесторов
Недвижимость по-прежнему остается важнейшим активом в портфеле институциональных инвесторов. Но отношение к привлекательности самих активов начинает меняться.
Локация уходит на второй план, куда важнее становится конъюнктура и момент, в который осуществляется сделка.
Наблюдается активная трансформация форматов инвестиций в недвижимость — студенческое жилье, жилье для престарелых и другое.
То есть то, что никогда не считалось «красивым» проектом, на то, что инвесторы не обращали внимания, вдруг становится необходимой частью портфеля.
Считаю, что для Ташкента подобный формат достаточно перспективный, учитывая растущую стоимость аренды и недвижимости, а также высокие темпы урбанизации и то, что в стране превалирующая доля молодого населения.
Прогнозы
В последнее время видим активный рост цен на рынке аренды жилья и рост цен на квадратный метр. Заметно растет интерес на проекты комплексного развития территорий.
Мы считаем, что в 2023 году рынок в этих позициях закрепится, но не исключено, что в отдельных сегментах будет кратный рост цен на 200−300%.
При этом это не составит угрозы для экономики, так как рынок по-прежнему не достроен и мал. То есть количество проектов, которые способны предоставлять высокое качество в своем сегменте — невелико.
Из сложностей и вызовов. Безусловно все девелоперы и инвесторы следят за ключевой ставкой, которая сильно рванула вверх и пока еще не опустилась. Сейчас она опережает инфляцию. Коррекция в этом отношении будет означать, что финансирование в сумах станет привлекательнее.
Мы надеемся, что с развитием экономики и ростом ВВП у домохозяйств появятся дополнительные ресурсы для того, чтобы позволить себе больший кредит под меньшую ставку.
Commonwealth Partnership | Uzbekistan — часть международной группы компаний, оказывающей консультационные, инвестиционные и агентские услуги в сфере коммерческой недвижимости и работающей под названием Commonwealth Partnership.
Сергей отвечает за управление и развитие бизнеса компании на территории России и стран СНГ, а также курирует работу отдела консультационных услуг. Имеет 28-летний опыт работы на рынке коммерческой недвижимости, в том числе в области консалтинга, брокериджа, управления активами, разработки корпоративной стратегии, оценки, инвестиционных сделок и маркетинга.
Мнение автора может не отражать мнение редакции. Если и вы хотите высказаться по какой-то ситуации в своей нише, привлечь внимание к проблеме на вашем рынке, пишите на info@spot.uz.
