Spot по традиции подводит итоги года. Вместе с предпринимателями и специалистами в различных сферах вспоминаем яркие кейсы, решения правительства и другие события, которые так или иначе повлияли на определенную отрасль, которые также окажут влияние на ее развитие в следующем году.
Как менялись рынки офисов, торговых помещений и складов, что с ними будет в ближайшие годы и какие изменения необходимы в этой сфере Spot рассказал генеральный директор Commonwealth Partnership Денис Соколов.
Прошедший год оказался удачным для девелоперов и собственников коммерческой недвижимости. За год в валютном исчислении арендные ставки прибавили 10−30%.
Собственников можно поздравить со сделанными ранее инвестициями. Но нужно помнить, что девелопер и собственники не могут почивать на лаврах прошлых успехов: даже построенное здание требует постоянного внимания и эффективного управления.
Многие ошибочно приписывают рост 2022 года эмиграции бизнеса из России. С этим можно было бы согласиться если бы не одно но: бизнес-эмигранты все еще пытаются нащупать точки для приложения своих сил. И хотя цена аренды на квартиры взлетела чуть ли не вдвое, этот дополнительный спрос не добрался пока ни до офисов, ни до магазинов, и, тем более, складов.
В основном в качестве офисов россияне используют рестораны и коворкинги — вкладываться в открытие полноценных представительств, а особенно в полную релокацию бизнеса пока мало кто готов. Поэтому миграция из России пока привела в первую очередь к буму в отрасли общественного питания.
По состоянию на конец года в Ташкенте функционирует около 150 тыс. кв. м. современных офисных пространств (данные Commonwealth Partnership Uzbekistan — прим. Spot). Это в 10 раз меньше, чем в Алматы, в 20 раз меньше, чем в Праге и в 40 раз меньше, чем в Варшаве. Все эти города несколько меньше Ташкента по численности населения, но играют сходную роль в своих странах.
Коммерческий рынок офисов в Ташкента начал формироваться с 2018 года. Качество объектов разнится, а стандартизированный подход к классификации пока не разработан. При этом в Ташкенте уже есть объекты премиального качества. Именно они станут образцом для развития рынка.
Строящиеся проекты, например здания в Tashkent City, выведут офисную недвижимость на новый уровень. Постепенно рынок набирает обороты: в 2022 году не было введено в эксплуатацию ни одного премиального офисного здания, но мы ожидаем, что в 2023-м на рынок выйдет 32 тыс. кв. м. в новых премиальных офисах, ставка в которых составит около $35 в месяц.
Фото: Илья Семендеев / Spot
В сфере торговых помещений ситуация также вполне позитивная. На сегодняшний день Ташкент, по данным Commonwealth Partnership Uzbekistan, располагает 250 тыс. кв. м. торговых площадей в современных торговых центрах. В пересчете на одного жителя это значительно ниже, чем в городах других стран. Однако следует иметь в виду, что форматные торговые центры в первую очередь ориентируются на международных сетевых ритейлеров, которых сейчас в стране считанные единицы, а основная торговая активность сосредоточена в руках мелкого бизнеса и в уличных магазинах.
В 2023 году состоится открытие Tashkent City Mall — самого крупного торгового центра в стране. И даже по международным меркам это очень масштабный объект. Для целого ряда международных компаний он станет воротами в страну. Мы полагаем, что открытие этого торгового центра изменит расклад сил на рынке торговой недвижимости и задаст новый стандарт ритейла.
В мировой практике открытие такого объекта приводит к усилению сегментации рынка — дорогие и высококачественные помещения начинают дорожать, а помещения низкого качества, или расположенные не слишком удачно — наоборот дешевеют. По нашим оценкам к 2025 году предложение форматных торговых площадей удвоится.
В сфере логистики ситуация в стране очень сложная. С одной стороны наблюдается колоссальный дефицит современных складов и существующее предложение в 45 тыс. кв. м. в основном представлено складами, не отвечающими международным стандартам, а с другой — спрос на современные склады ограничен потому, что мало кто из потребителей в состоянии эффективно использовать современные пространства.
В отличие от офисов и торговых центров высокая стоимость аренды в современных складах не только не увеличивает расходы арендаторов, но, наоборот, позволяет снизить удельные расходы на единицу продукции за счет повышения эффективности и оборачиваемости складских запасов.
Мы полагаем, что к 2025 году предложение складов может вырасти в 8 раз, так как основными генераторами спроса на современные склады являются торговые компании и, в особенности, представители сектора электронной коммерции.
В этом и заключается особенность коммерческой недвижимости: рост в одном сегменте подстегивает спрос в другом, в результате запускается механизм опережающего роста городской экономики. 20 лет назад в Варшаве предложение офисов было сравнимо с сегодняшним Ташкентом и за этот период рынок вырос в 40 раз, а Варшава стала региональным центром.
Важно, чтобы собственники активов поняли, что недвижимость — это не сырье и не сельское хозяйство, где наиболее важен оборот и текущий доход. Рост стоимости недвижимых активов лишь в последнюю очередь определяется ростом цены на землю, а в первую очередь умением правильно управлять объектом, делать так, чтобы он наилучшим образом отвечал потребностям пользователя, будь то государственный банк или небольшая сервисная компания, международный ритейлер или частный предприниматель.
Следующая задача для рынка — это переход от архаичной модели продажи блоков и этажей в офисных зданиях и торговых центрах к арендной модели, при которой управление зданием ориентировано на рост его инвестиционной стоимости.
