Ключевое событие этого года — война в Украине. А следом и все обстоятельства, что за ней последовали — миграция, международные санкции и многое другое.
По данным ИПМИ, цены на столичное жильё за прошедший год выросли в среднем на 27%. Если в ноябре 2021 года квадратный метр оценивался в $849, то в ноябре этого года — уже $1078.
При этом по всей стране с начала года готовая недвижимость поднялась в цене на 15,8%, отмечают в ЦЭИР. Самый заметный прирост отмечен в Ташкентской области (22,9%) и Ташкенте (22,7%).
Растет и число сделок по купле-продаже жилья: в ноябре рост составил 8,1% по сравнению с ноябрем прошлого года. Как считают в ЦЭИР, рынок недвижимости стимулируют программы доступной ипотеки. Так, с 1 ноября разрешается выдавать кредиты на покупку квартиры без ремонта («коробки»).
Активный рост на рынке жилья в 2022 году стал одним из основных драйверов экономического подъёма.
В этом году гражданам России и ещё 107 стран упростили покупку жилья без ВНЖ. Теперь в Ташкенте иностранцы смогут купить готовое жильё не старше трёх лет от $180 тысяч.
Рост миграции привел к увеличения количества сделок по аренде жилья.
Эксперты отмечали, что цены во время «первой волны» мигрантов выросли на 15−20%. При этом показатели на протяжении года почти не снижались, но лишь иногда замедлялись.
Сегодня спрос все еще намного превышает предложение. И это помимо прочего, связано с высокой рождаемостью: темпы роста застройки ниже темпов роста населения, что толкает на постоянное повышение цен.
О том, как события 2022 года повлияли на рынок жилья, как менялся спрос на квартиры и дома, какие были сложности и что ожидать в следующем году Spot поговорил со специалистами сферы:
Элина Кунаева,
финансовый директор Namuna Development.
По сравнению с прошлым годом уровень продаж нашего проекта увеличился более чем на 50% и это связано со стабилизацией экономики страны и ее выхода из пандемического кризиса, который очень сильно повлиял на способность конечных потребителей приобретать и вкладывать накопленные средства в недвижимость.
Увеличение количества сделок по купле-продаже недвижимости наблюдается во всех регионах республики, не только по Ташкенту.
Согласно данным Центрального банка за третий квартал текущего года особенно быстро растущая динамика в разрезе регионов зафиксирована в Хорезмской (41%), Навоийской (39%), Джизакской (32%) и Кашкадарьинской (30%) областях. На 18% больше договоров было заключено в Ташкенте.
Многие иностранцы рассматривают риски и перспективы инвестиций в недвижимость Узбекистана, и это связано с тем, что экономика и сфера услуг расширяются. Ташкент становится привлекательным не только для ведения бизнеса, но и для постоянного проживания.
Согласно данным ЦБ, динамичный рост на рынке недвижимости сохранился в третьем квартале текущего года и был обусловлен растущим спросом на жильё среди нерезидентов, повышением вторичных доходов населения, а также рядом сезонных факторов.
Следует отметить, что интерес к покупке и аренде недвижимости в стране со стороны нерезидентов из отдельных стран, в частности России, существенно возрос с начала второго квартала, что создало дополнительный спрос и оказывало давление на ценовую конъюнктуру.
К нам часто обращаются нерезиденты, готовые приобрести себе жилье. Одни покупают квартиры для получения вида на жительства, другие хотят владеть недвижимостью и сдавать ее в дальнейшем в аренду, так как это хороший пассивный доход. Таким образом, объём продаж нерезидентам по сравнению с прошлым годом увеличился в 11 раз.
Сложности
Строительная отрасль вынуждена адаптироваться под экономическую реальность и запросы покупателей. В целом, несмотря на динамику роста строительной отрасли, рынок все еще развивающийся, поэтому крупные девелоперы тщательно взвешивают за и против, прежде чем зайти на рынок Узбекистана.
В любом случае, активность рынка недвижимости только увеличивается, но пока за счет локальных бизнесов.
Одна из сложностей в наше время заключается в том, что лишь незначительное количество компаний готовы поставлять стройматериалы в большом количестве и в кратчайшие сроки. А это может привести к задержке строительства.
К сожалению, и говорить, что в стране распространены инновационные технологии пока рано — лишь несколько крупных (а их немного) застройщиков могут позволить применять их.
Стоит отметить, что на рынке недвижимости увеличились предложения от застройщиков, однако, большинство из них предлагают минимальные условия комфорта. Такие условия подразумевают под собой большие затраты, и увы, не каждый готов вкладывать в это свой бюджет.
Кадровый голод до сих пор является одной из значимых проблем в нашем регионе. Многие организации сталкиваются с нехваткой профессиональных сотрудников.
Одной из причин дефицита является конкуренция за кадры. Именно поэтому мы стараемся создавать отличные условия работы для наших сотрудников и привлекаем иностранных специалистов для дальнейшего сотрудничества.
А еще Узбекистан испытывает острую нехватку новых нормативов сдачи объектов, а также специалистов, которые могли бы проводить эффективную приемку и инспекции. И для этого необходимо пересматривать систему обучения в строительных вузах и проводить глобальные реформы в этой сфере.
Ценообразование
За прошедшие месяцы цены на недвижимость значительно выросли. Это связано с увеличением притока иностранцев, и соответственно, увеличением спроса на недвижимость.
Вдобавок, цены на импортные стройматериалы значительно выше, чем местные, что также приводит к увеличению стоимости за квадратный метр.
Если же говорить о нас, то мы закупаем исключительно качественные стройматериалы, используем последние технологии для строительства, и это значительно влияет на ценообразование.
Хочу отметить, что сегодня на рынке очень много застройщиков как местных, так и зарубежных, и их количество только продолжает расти. При этом можно отметить лишь десяток компаний, которым действительно можно доверять.
Ведь некоторые начинают строительство без разрешительной документации. Тем самым ставят под угрозу безопасность проживания жителей. Мне часто попадаются новости, связанные с серьезными проблемами объектов строительства — вплоть до обрушений из-за того, что работы были проведены без соблюдения норм и стандартов или построены незаконно.
А еще в этом году заметна тенденция выхода из тени — многие компании начинают вести свой бизнес официально.
Тренды
Пандемия сформировала устойчивый запрос на жилую среду в пешей доступности. Оказавшись запертыми в четырех стенах, люди начали по-другому относиться к возможностям, которые доступны в городе. Это усилило тренд на mixed-use-пространства.
Сегодня недостаточно построить типовую коробку и назвать такой объект современным. Важно, чтобы все удобства были в шаге от дома.
Поэтому уровень развития окружающей жилой среды стал одним из решающих факторов при выборе жилого комплекса наравне с ценой.
Большое преимущество дает наличие в жилом комплексе детских площадок, парков, лаунж-зон, фитнес-залов и многих других удобств. Также покупатель обращает внимание на концепцию комплекса, наличие камер видеонаблюдения, закрытый охраняемый двор, наличие парковочных мест и зарядных станций для электромобилей.
Еще один устойчивый тренд — сокращение средней площади квартир. Он начался в массовом сегменте и впоследствии коснулся премиальных классов.
Если еще 10 лет назад квартиры премиум-класса ассоциировались исключительно с большими площадями, то с развитием самого рынка началась оптимизация планировочных решений с учетом реальных потребностей покупателей. Например, в бизнес-классе средняя площадь квартиры с одной спальней уменьшилась до 35−40 кв. м.
Также, сохранился тренд на покупку квартир с отделкой. Большинство покупателей просто не хотят тратить свое время и нервы на ремонт.
В последнее время потребитель активно интересуется «зелеными» технологиями и энергосберегающими инновациями. Многих волнует состояние окружающей среды.
Если говорить о поколении миллениалов, то они более детально относятся к выбору жилья, так как многие уже успели повидать мир и с легкостью сравнивают предложения на рынке Узбекистана и других стран.
Прогнозы и планы
В первую очередь ожидаем снижения ставки налога на добавленную стоимость с 15% до 12%. Так как плательщиком данного налога является конечный потребитель, а в нашем случае это покупатель, особенно физические лица, которые не могут взять в зачет НДС. Это окажет положительное влияние на ценообразование на рынке недвижимости.
Также основной проблемой рынка строительства является слабая цифровизация отрасли, отсутствие цифровых технологий и инструментов для управления и строительного контроля. Все это взаимосвязано и, к сожалению, приводит к системным повторениям проблем по проектам. Поэтому, надеемся, что в скором времени эти проблемы будут решены.
Как я уже отметила ранее, несмотря на огромный выбор застройщиков, мы уверены, что строительный рынок будет и дальше расширяться и активно расти.
Одним из факторов этому свидетельствует численность населения, которая по данным Государственного комитета по статистике превысила 36 млн.
Планы. Мы же, в свою очередь, планируем реализацию новых проектов. Ведем переговоры с различными банками и финансовыми организациями Узбекистана, прорабатываем программу ипотечного кредитования.
Анвар Анарбаев,
генеральный директор консалтинговой компании Anorhome.
За счет тенденций роста рынка цены на девелоперские объекты выросли. В целом 2022 год на рынке недвижимости для девелоперов и для риелторов прошел удачно. За счет увеличения спроса на первичном рынке средняя цена на недвижимость выросла на 10% и выше по регионам Узбекистана и столицы.
Из-за геополитической ситуации в мире, релокации и спроса на внутреннем рынке на вторичные объекты недвижимости риелторы и риелтерские компании тоже не остались без внимания.
Сложности. Из-за нестабильной ситуации в соседних странах в начале второго квартала 2022 года на рынке недвижимости и в целом в экономике Узбекистана образовался панический спад.
Также, эта ситуация отразилась на повышении цен на некоторые сырьевые продукты, связанные со строительством. Однако эти обстоятельства не сильно повлияли на покупательскую способность и дефицит продажи недвижимости возместились в следующих месяцах.
Государство же все больше мотивирует строительные компании и девелоперов на увеличение объема строительства новыми постановлениями, снижением налоговых ставок и выделениями субсидий на приобретение недвижимости, повышает контроль над качеством строительных объектов.
Однако излишние бюрократические препятствия, а также устаревшие нормативы в строительстве и недостаток высококвалифицированных кадров тормозит развитие в этом направлении.
Как изменилась средняя цена за квадрат. На сегодняшний день в столице средняя цена за квадратный метр составляет примерно 12 127 500 сумов, исходя из анализа Института прогнозирования и макроэкономических исследований.
Это значит, что средняя цена в год выросла на 27% (на ноябрь 2021 года средняя цена составляла 9 551 250 сумов). Но в основном цены на недвижимость повысились в сумовом эквиваленте за счет инфляции и девальвации по отношению к курсу доллара.
Не образовывается ли пузырь. Предсказать пузырь недвижимости сложно, можно сказать, что практически невозможно, несмотря на то что индикаторы рынка недвижимости, свидетельствующие о его перегреве, давно проработаны.
Искусственный пузырь цен на недвижимость в Узбекистане, а именно в Ташкенте за 2022 год образовался за счет повышения цен на земельные участки в центре города и из-за дефицита земли, а также из-за негласных ограничений в получении разрешительных документов на строительство для развития инфраструктур с последующим строительством многоэтажных домов в окраине города.
Тренды рынка недвижимости. Особо важных изменений в тренде строительства недвижимости в этом году не наблюдалось, но из-за появления на рынке новых игроков из-за рубежа, могут появиться изменения в архитектурном дизайне внешнего вида зданий, в планировках квартир, а именно строительство квартир студийного типа и сдачи квартир под ключ.
Из-за дефицита жилых площадей на душу населения в Узбекистане портрет потребителя не изменился и рождаемость в стране превышает показатели прошлого года, поэтому в тренде остаются больше семейные квартиры.
Но по данным статистики количество бракосочетаний в Узбекистане на 2022 год снизилось на 5%. Это означает, что эта тенденция может повлиять на увеличение числа приобретения малогабаритных квартир с нестандартными дизайнерскими решениями, а именно в стиле лофт и хай-тек.
Какие изменения ожидаются в сфере недвижимости
На основании указа президента «О стратегии развития нового Узбекистана на 2022−2026 годы» ожидаются ряд изменений в сфере строительства, а именно:
- увеличение объема производства строительных материалов;
- устранение проблем и недостатков в с сфере строительства;
- повышение качества работ по цифровизации, строительству и проектированию городов, развитие их в рамках концепции «Умный город»;
- совершенствование технического регулирования в строительной сфере. Разработка и реализация программы по коренному совершенствованию системы подготовки градостроительной документации населенных пунктов и обеспечения градостроительной документации;
- разработка генеральной схемы расселения населения;
- развитие системы инженерно-коммуникационной и социальной инфраструктуры регионов, а также сферы услуг и сервиса;
- а также много других положительно влияющих, кардинальные изменения связанных со сферой строительства.
Прогнозы
Прогнозы на 2023 год по рынку недвижимости Узбекистана оптимистические. На мой взгляд рынок будет развиваться и дальше, в частности, центральные города будут расширяться.
Но в основном это будет отражаться в повышении покупательской способности населения если государство примет дополнительные меры в развитии в ключевых секторах, что будет отражаться положительно на экономике государства и ВВП.
учредитель риелторской компании Open House.
Во всех сферах бизнеса и экономики дела обстояли по-разному. Но для рынка недвижимости 2022 года был успешным: сначала рост спроса, а затем, как следствие, скачок цен сделали операции с недвижимостью высокоприбыльными.
Однозначно на рынке ощущается рост. Это мы заметили по работе собственной компании: количество заключенных сделок увеличилось на 300%, оборот составил почти $15 млн, что в пять раз большего прошлогоднего показателя.
Но год точно ни для кого не был легким. Во-первых, мировую экономику по сей день сильно лихорадит, а показатель инфляции оказался самым высоким за последние 50 лет.
Вдобавок, долларовая инфляция наслаивается на нашу сумовую. В результате все это приводит к росту цен, но не дает увеличение прибыли — цены же просто догоняют инфляцию.
Кроме того, высокий спрос обусловлен не только геополитической ситуацией, происходящей в мире, но и нашей же демографией. Население Узбекистана растет и скоро перевалит за 36 млн человек.
Невозможно было не заметить и резкий рост спроса на аренду. Он увеличился раза в два, но большинство сделок по аренде были краткосрочными. Сегодня же спрос все еще остается высоким — одни уезжают, другие только приезжают.
Например, за последние три месяца, почти 70% всех заключенных сделок в нашей компании пришлись на сделки с иностранцами.
Работа с ними значительно отличается: недавно мы работали с крупными компаниями, которые чаще нанимают экспатов или же сразу переводят всех сотрудников в Узбекистан.
Последний из крупных заказов был на подбор 50 квартир для граждан из Европы. Требования заключались в минималистическом стиле и это доставило нам множество хлопот. Ведь в наших краях до сих популярен яркий ремонт в стиле барокко.
К счастью, с задачей удалось справиться, но в некоторых из квартир мы полностью заменили технику, чтобы вписаться в требования клиента.
Ошибки в подсчетах
Не секрет, что цены растут. Но важно понимать, из чего они складывается. Во-первых, стоимость земли. Порой случается так, что на земле уже есть дома и людей, проживающих в них необходимо расселить или же провести реконструкцию старого фонда, а это дополнительные затраты, которые также лягут в будущую стоимость.
Во-вторых, строительная смета, от которой в большинстве своем зависит успех проекта. Именно она дает основу для четких и ясных взаимоотношений заказчика и строителя.
Помимо прочего в цену за квадратный метр входит стоимость строительных материалов, фонд зарплаты, расходы на отдел продаж и рекламу. И только после всего этого накладывается маржа.
Тут же не редкость, когда в дело вступает человеческий фактор: застройщики ошибаются в подсчетах и осознают свою ошибку, когда половина дома уже распродана. Поднимают цены, чтобы отбить прибыль. И такие случае не редкость, а скорее, частое явление.
Так ценообразование квадратного метра образуется на основе множества факторов, наслаивающихся друг на друга.
В этом году цены увеличились на 30−40% в зависимости от сегмента и типа недвижимости.
Мы, например, с командой занимаемся элитной недвижимостью, но в любом случае мониторим весь рынок. Так, цена квадратного метра в районе паркентского рынка, что стоила в прошлом году $600 в этом составила $780−850.
В элитных же новостройках цена за квадратный метр была в начале года в районе $1,6 тыс., а уже к концу составила $2,1 тыс.
В стороне не остался и сегмент коммерческих площадей — его рост составил более 20%.
Прогнозы и планы. Рынок продолжит бурно развиваться и расти. Вкусы людей примут иной вектор: все больше клиентов начнут обращать внимание на качество и сервис услуг.
Возрастет интерес к формату клубного дома, когда все удобства в одном.
