Генеральный директор Commonwealth Partnership / Uzbekistan
Аномальные морозы, которые обрушились на Узбекистан, не только ударили по людям, но и подняли целый ряд вопросов, которые не были на повестке дня.
Президент снял с должности градоначальника Ташкента Джахонгира Артыкходжаева с предельно жесткой формулировкой.
После такой рокировки приоритеты чиновников сменятся. Но представителям бизнес-сообщества имеет смысл проанализировать прошлый опыт и понять, куда городу следует двигаться дальше.
Отношение к бывшему хокиму было разное, но нельзя отменить того факта, что за четыре года Ташкент преобразился. Можно говорить о цене преобразований, но нельзя забывать о достижениях.
В городе был запущен механизм девелопмента жилой недвижимости, который за короткий срок позволил построить целый ряд жилых комплексов, качество некоторых вполне достойное. Конечно, мало кто в Узбекистане может позволить себе жить в новых жилых комплексах. Средний класс по-прежнему очень малочисленен, но важно то, что строительный комплекс научился реализовывать крупные и сложные проекты.
Курица или яйцо?
В городском развитии самое трудное — это решить «проблему курицы и яйца»: люди не идут в магазин, пока там нет товаров, а товары не привозят, пока не пришли покупатели. То же самое относится к инвестициям — чтобы построить здание нужны инвестиции, а инвестор готов вкладывать деньги только если есть спрос, а пока нет объектов, нет и спроса.
Рынок недвижимости — как автомобиль, который может ехать только если есть все детали, но если он запущен, то дальше остается только рулить.
Поэтому активизация строительства, создание общественных пространств, цифровизация города — это безусловные достижения команды хокима. В краткие сроки удалось изменить привычки горожан, которые теперь с удовольствием гуляют по ярко освещенным улицам, наполняют парки и скверы. Во многих странах мира на такие преобразования уходят десятилетия.
Но как правило в таких случаях начинаются болезни роста. Массовое строительство наносит ущерб окружающей среде, рост населения создает избыточную нагрузку на инфраструктуру: не хватает мест в школах, возникают проблемы с парковкой
Например, с одной стороны активное строительство стимулирует экономику, но с другой — практика продаж недостроенных объектов работает успешно только на растущем рынке. Как только спрос начинает снижаться, неизбежно возникают проблемы финансирования и люди не могут получить оплаченные квартиры. В итоге разрушается доверие ко всей системе и рынок перестает работать, не говоря уже о тысячах пострадавших.
Поэтому, например, в Китае власти начали планомерно гасить рост рынка недвижимости, а во многих странах действует система эскроу-счетов, которые гарантируют возврат денег покупателям. Конечно, все это создает сложности для стройкомплекса, но в конечном счете выигрывают все.
Конкуренция за качество
Аналогичная ситуация наблюдается в коммерческой недвижимости. Сегодня строится много офисных зданий и торговых объектов только потому, что есть класс инвесторов, которые покупают небольшие блоки на стадии строительства в расчете на то, чтобы сдавать их в аренду.
Однако мировая практика такова, что коммерческие площади, распроданные по частям, впоследствии с огромным трудом сдаются в аренду. Яркое свидетельство — Tashkent City, где торговые помещения в жилом комплексе распроданы, но до сих пор не сданы в аренду и там открыты лишь единичные магазины. К концу этого года в городе будет около 130 тыс. кв. м. офисов класса А, из которых около половины будет распродано по блокам.
Думаю, городским властям нужно обеспечить устойчивое развитие, не связанное с массовым строительством. Этого можно достичь за счет эффективного использования уже построенных площадей.
Стройка создает только временные рабочие места, но правильно эксплуатируемое здание создает рабочие места на постоянной основе. Небольшое офисное здание при эффективном управлении вмещает в себя около 1 тыс. человек, которые одних налогов в год принесут в казну около $1 млн. А пустое здание будет только приносить убытки и впустую тратить энергию.
Для этого необходимо более вдумчиво подходить к проектам. Не спешить построить и продать раньше, чем сосед, а стараться сделать лучше, чем сосед. В первом случае каждый новое здание оказывается хуже предыдущего, а во втором — лучше.
Успешные города создают почву для конкуренции по качеству, которое отражается не только в отделочных материалах, но и яркой архитектуре, современной инженерии, эффективных планировках.
Образованный город
Активные предприниматели столицы должны учиться не только искусству продаж и навыкам успешного лидера, но и базовым принципам городской экономики, чтобы использовать городскую инфраструктуру с пользой для себя и потребителей. Так обеспечивается устойчивое развитие.
Экономия ресурсов — это отдельная тема. Газ и электричество в стране крайне дешевые, поэтому экономия не является приоритетом. Однако повышение цен неизбежно и тут важно не только внедрять энергосберегающие технологии, но и приучать граждан к экономии ресурсов. И тут очень важна коммуникация с жителями, своевременное их информирование и повышение знаний об устройстве города, особенно среди молодежи.
В Узбекистане есть благодатная почва: горожане имеют навыки самостоятельной координации. Морозы и снегопад показали, что ташкентские автомобилисты, несмотря на свою репутацию недисциплинированных водителей, моментально сумели перестроить свое поведение так, чтобы несмотря на погодные условия сохранить возможность транспортных коммуникаций. Даже в странах Европы подобные катаклизмы приводят к коллапсу на дорогах. Поэтому мне видится, что важным инструментом для устойчивого развития города могли бы быть не запреты, а разъяснительная работа. Например о тех рисках, которые берут на себя покупатели недостроенных квартир или офисных блоков.
В этой связи смена руководства может сопровождаться корректировкой курса развития, которая необходима городу с упором на экологию, эффективность и образование. В целом, именно эти направления являются приоритетами программы «Новый Узбекистан», поэтому речь не идет о революции, а лишь о корректировке.
Мнение автора может не совпадать с позицией редакции
