Павел Якимчук,
партнер, руководитель департамента управления строительными проектами Commonwealth Partnership.
Складская недвижимость находится в точке потенциального роста. Мы прогнозируем ускоренное развитие этого сегмента в течение следующих 5−7 лет. Это подтверждается как нашими текущими проектами, так и запросами, которые формируются на рынке.
В Узбекистане компания CMWP работает с 2018 года, именно в этот период стали появляться предпосылки для формирования рынка качественной складской недвижимости. Спрос на такие объекты начал формироваться в последние 2−3 года, так как все больше международных компаний начало рассматривать стану в качестве альтернативной платформы для размещения и расширения своего бизнеса. Ритейл-компании, выходящие на рынок Узбекистана, нуждаются в логистике и складах, что также сильно стимулирует спрос.
Если сравнивать склады с другими секторами, то, например, жилищное строительство развивается давно: дома строили даже в период закрытой экономики. Этот сегмент недвижимости в Узбекистане вступила в фазу стабилизации: определились ключевые игроки, сформировались продукты, нет ожиданий взрывного роста. Офисный сегмент, в свою очередь, стартовал позже, но был активен последние 3−5 лет. Взрывного роста в этом сегменте также не ожидается.
Спрос на складскую недвижимость высокого класса сохранится в ближайшие годы. Это связано с макроэкономической ситуацией. Узбекистан с 2017 года демонстрирует положительный рост ВВП, идет процесс открытия экономики. В страну начинают приходить иностранные инвестиции и международные игроки.
Параллельно развивается промышленность. Промышленные компании тянут за собой развитие логистики и ритейла, а ритейл притягивает международные бренды. На все сказанное накладывается позитивная ситуация с человеческим капиталом. Узбекистан скоро станет одним из лидеров региона по численности молодого, экономически активного населения.
Нужны современные склады, а есть только старые
В Узбекистане склады представлены в основном средними или низкими по качеству объектами. Большая часть — наследие советской эпохи. Это, например, производственные предприятия, выведенные из эксплуатации и априори не являющиеся складскими. Внутренняя логистика и техническая организация таких зданий не предназначена для складских операций. В помещениях может быть не та высота потолков, не тот шаг колонн или недостаток докового оборудования, что приводит к неспособности обеспечить ожидаемый уровень логистических операций.
Плюс чаще всего отсутствуют инженерные системы. Склады достаточно неприхотливы в этом плане, но у арендаторов имеются минимальные ожидания в части вентиляции, пожарной безопасности, систем автоматизации и освещения, что невозможно обеспечить в имеющихся изношенных фондах.
Конечно, существует ряд новых объектов, но они уже вовлечены в оборот. Свободных площадей на рынке нет, и, соответственно, спрос превышает предложение. Те же ритейл-компании, которые традиционно предпочитают арендовать склады, вынуждены рассматривать варианты их строительства. Это при том, что ритейл не любит замораживать средства под капексы.
У Commonwealth Partnership имеется ряд запросов на поиск современных складских помещений в Узбекистане. Скажу, что запрос на площадь 10 тыс. кв. м. сложно удовлетворить, потому что на рынке нет соответствующих предложений. Узбекистан находится в стадии активной экспансии со стороны международных игроков, и отсутствие складов высокого класса может тормозить развитие рынка.
По данным нашего исследования, в Ташкенте сейчас насчитывается около 700 тыс. кв. м. складских и индустриальных объектов и 8 индустриальных зон. Сток качественных складов по нашим подсчётам составляет 157 тыс. кв. м. Это только склады категорий, А и Б. Средняя ставка аренды составляет $3,3 за кв. м. в месяц для сухого склада и $5 — для холодного.
Четыре фактора, замедляющие развитие
Во-первых, пока у локальных девелоперов мало опыта в области складского строительства. Многие решения, которые считаются типовыми на развитых рынках, являются новыми для Узбекистана. Их внедрение требует экспертизы. Партнерство с международными компаниями помогает избежать ряда ошибок, а значит ускорить и удешевить процессы.
Ни один рынок на стадии развития не справляется самостоятельно. Так, в свое время американские, английские и европейские компании приходили на рынок Восточной Европы и приносили свою экспертизу. В этом есть большой плюс, так как рынок за несколько лет способен перенять опыт, для накопления которого другим странам понадобилось 20−30 лет.
Во-вторых, запаздывает нормативное регулирование складского строительства. Нет жестких и четких требований, которые установлены на более развитых рынках. Например, сейчас нет четко сформулированных нормативных требований по пожаротушению для складов высокостелажного хранения. Каждый новый проект в Узбекистане — это новая история. Построить правильный с точки зрения инженерии и клиентских ожиданий склад достаточно сложно.
Третий фактор — ситуация с землей. Сложно найти свободный и подходящий по параметрам участок: земли либо отведены под жилые объекты, либо выведены из оборота.
Четвертый аспект — недостаток статистических данных для иностранных инвесторов. Они не знают, как считать доходность, как гарантировать возврат инвестиций, и, как следствие, с осторожностью смотрят на складские проекты.
Инвесторам нужны данные
Инвесторы считают доходность либо от свершившихся сделок по продаже, либо по ставкам аренды в долгосрочной перспективе. Такой статистики по Узбекистану сейчас практически нет. Для ее сбора нужны данные за длительный период времени, нужны реализованные проекты, которые подтвердят цифры.
Также следует принимать во внимание, что существуют два типа складских проектов. Первый — для конечного пользователя. Компания выбирает площадку и строит объект под себя: определяет набор инженерных систем, добавляет офисные помещения
Соответственно, возникают два типа себестоимости. Стоимость здания, построенного компанией для себя, чаще всего бывает выше из-за индивидуальных пожеланий заказчика. Проекты, реализуемые сейчас в Узбекистане, большей частью относятся к этому типу.
Спекулятивных площадей в стране практически нет. Между тем, в мировой практике рынок ориентируется именно на стоимость спекулятивных объектов. Как следствие, инвестор сложно оценить объективную среднюю себестоимость складского помещения.
Для девелоперов складское направление сегодня перспективно. В других секторах, заходя на рынок, ты будешь вынужден конкурировать с крупными игроками. Кроме того, сам рынок жилой и офисной недвижимости довольно насыщен.
Понятно, что доходность объектов разная. Теоретически жилье более доходно, но этого уровня доходности нужно еще достичь: найти правильный участок, построить востребованный ЖК, реализовать
Думаю, девелоперы видят перспективы складского сектора. Но так как направление довольно новое, то должен сформироваться понятный спрос, нужно, чтобы на рынок вошли нуждающиеся в современных складах компании. От осознания необходимости до принятия решения может пройти целый год. Сейчас ситуация такая: есть девелоперы, которые видят перспективы, но они пока не готовы идти в проекты.
Государство может помочь рынку, упростив процедуры использования земельных участков. В целом мы видим, что государство активно стимулирует развитие экономики. В Узбекистане девелопер может довольно оперативно получить доступ к энергоресурсам, разрешения на мощности и на строительство. Конечно, каждый проект детально изучается, но искусственных препонов не создается.
Также в Узбекистане чуть проще с нормативной документацией. В стране разрешено использовать зарубежные проектные решения при условии их локальной адаптации. Это позволяет сразу применять лучшие международные практики.
Зеленая повестка: очень нужна, но не всех интересует
Сейчас актуальны темы зеленой повестки, устойчивости и энергосбережения. Склады часто сертифицируют по международным зеленым стандартам, но этого пока не делают в Узбекистане.
Зеленый сертификат накладывает серьезные требования на строительные материалы и оборудование. Его наличие важно для тех собственников, которые планируют привлекать международных арендаторов или зарубежных инвесторов. Международным компаниям важно, в каких объектах размещать бизнес и куда инвестировать.
В части энергосбережения хочу отметить роль солнечной энергетики, хотя и тут имеются сложности. Солнечный свет легко «собрать», но сложно «хранить», накопление собранной энергии — дорогостоящий процесс. В своих проектах мы используем солнечные электростанции, которые покрывают повышенное энергопотребление складов в пиковые периоды. Пиковое потребление приходится на жаркие дни и связано с усиленными кондиционированием и вентиляцией. Таким образом, в жаркую погоду мы аккумулируем максимальное количество энергии, которую тут же используем для охлаждения складских помещений.
