Spot продолжает подводить итоги года в различных сферах. На этот раз совместно с генеральным директором Commonwealth Partnership (CMWP) Денисом Соколовым рассмотрим, что происходило на рынке жилой и коммерческой недвижимости — какие наблюдались тренды, как менялись цены и чего ожидать в 2024 году.
Ситуация на рынке
По мнению Дениса Соколова, 2023 год был спокойным для рынка недвижимости. Практически по всем показателям наблюдалось ускорение: темпы строительства, анонсирование новых объектов.
«В результате можно говорить про количественный рост, но, к сожалению, пока про качественный рост говорить рано, хотя классификация офисных зданий от Американской торговой палаты (AmCham Uzbekistan) является важной вехой для рынка Ташкента», отмечает глава CMWP.
По его словам, недвижимость обычно следует в фарватере экономики. Если экономика страны растет, то этот сектор опережает развитие; стагнация и падение экономики зачастую приводят к кризису на рынке. В 2023 году макроэкономические показатели были неплохими: рост ВВП на уровне 5.5%, инфляция около 10%. Сум также потерял против доллара около 10%. Ключевая ставка ЦБ осталась на уровне 14%.
«Что касается недвижимости, то в 2023 году началась, так называемая, консолидация рынка, когда арендные ставки и цены постепенно приходят к общему знаменателю. На рынке становится меньше экстремально дорогих предложений. Покупатели и арендаторы стали более искушенными, они уже не готовы брать недвижимость за любую цену — они постепенно повышают свою квалификацию как инвесторы. Еще пару лет назад недвижимость (офисы, магазины) покупалась исходя из расчета продать подороже. И в условиях дефицита этот подход работал. По некоторым проектам мы видели двукратный рост цен с начала продаж. Однако высокие темпы строительства привели к тому, что сегодня многие инвесторы начинают фиксировать прибыль, выставляя на продажу активы, купленные два года назад, что составляет конкуренцию первичному рынку. Те же, кто не хочет продавать свои помещения, пытаются извлекать арендный доход. Такой подход позволяет собственнику более адекватно оценивать помещение, исходя из его инвестиционной привлекательности. Если покупатели и продавцы начинают смотреть на рынок одинаково, то это позволяет проще находить общий язык относительно цены и условий сделки», — считает эксперт.
Жилая недвижимость
По данным Центра экономических исследований и реформ, в ноябре средние цены на вторичное жилье в Ташкенте составили $1,1 тыс. за кв. м. За год они выросли почти на 23%. По всей республике средняя стоимость жилья увеличилась на 18,2%.
При этом аренда в столице с начала года упала на 9,2% до $9,3 за кв. м. Цены снижались с прошлого года, после резкого скачка на фоне релокации россиян в Узбекистан.
«В Ташкенте активно строится жилье, на рынок выводятся новые проекты. Фундаментальный спрос подогревается урбанизаций, внутренней миграцией и тем фактором, что квартиры остаются безальтернативным инвестиционным активом», — отмечает Денис Соколов.
Еще в 2022 году Центральный банк отмечал, что на рынке жилья Ташкента может сформироваться «ценовой пузырь». В ЦБ поясняли, что «пузырь» расширяется из-за того, что население ожидает дальнейшего роста цен на жилье, из-за чего спрос увеличивается еще больше. В свою очередь, постоянный рост цен будет привлекать инвесторов, стремящихся получить прибыль за счет этой тенденции, что приведет к еще большему росту цен вне зависимости от изменения фундаментальных факторов.
В этом году лица, не имеющие официального дохода, также смогли получать ипотеку. Это еще больше стимулировало спрос на недвижимость.
Несмотря на возведение новой недвижимости, ее стоимость продолжает увеличиваться. В ЦБ причиной этого считают сочетание инвестиционного спроса населения с ограниченностью альтернативных инструментов для сбережения.
Тот факт, что постоянный спрос на жилье сохраняется, а объем предложения не может быть сформирован на высоком уровне, указывает на то, что в будущем увеличение дисбаланса спроса и предложения на рынке недвижимости, вероятно, сделает ценовой пузырь еще больше, считают в Центробанке.
В то же время глава регулятора Мамаризо Нурмуратов отмечал, что установлен предельный размер ипотечного кредита в размере 440 млн сумов, что снижает угрозу «пузыря».
"Мы установили максимальный лимит кредита независимо от стоимости жилья при выдаче ипотечного кредита. Цель состоит в том, чтобы предотвратить негативное воздействие на банки, когда лопнет «пузырь». То есть, даже если дом будет стоить 1 млрд сумов, кредит, предоставленный банком в Ташкенте, не превысит 440 млн сумов. Это снижает риск «пузыря»", — заявил он.
S&P также прогнозировал, что цены на недвижимость в Узбекистане не станут причиной экономических дисбалансов в ближайшем будущем.
Офисы
В офисной недвижимости год прошел в ожидании выхода ключевых проектов на рынок Ташкента. Ожидания оправдались лишь частично. Ожидания рынка по вводу БЦ Summit — около 30 тыс. кв.м полезной площади (в составе Tashkent City Mall) и нескольких офисных башен — более, чем 150 тыс. кв.м полезной площади (Tashkent City лот 6) не оправдались, что сильно сказалось на вводе класса А+/A в этом году.
«Одно из ключевых событий — выход на рынок офисных площадей в объекте Trilliant. Для рынка это важно, так как это значительное предложение готовых качественных площадей в хорошей локации. Фактически, этот актив сегодня задает верхнюю границу арендных ставок. Здания, которые будут выходить на рынок в 2024 году будут вынуждены конкурировать с ним. Маркетологам и агентам предстоит серьезная работа по сдаче в аренду площадей на конкурентном рынке», — отмечает Соколов.
По предварительному подсчету аналитиков CMWP общее количество качественных офисных площадей в Ташкенте по итогам года составило в классах А+/А — 97,4 тыс. кв.м (для сравнения на начало года площадь составила — 45 тыс. кв.м) и классах B+/B — 313,8 тыс. кв.м. (на начало года — 279,5 тыс. кв.м). Фактическое изменение офисных площадей в 2023 году составило 117% в А+/А классе и 11% в B+/B классе.
Во втором квартале арендные ставки на офисы класса А+/A составили $34,6 за кв. м, классах B+/B — $21,8 за кв. м. Уровень вакантности офисных площадей класса B и B+ составил 3,18%, а класса A и A+ — 17,41%.
Ритейл
Самый скудный на рост площадей в 2023 оказался рынок торговой недвижимости. Предварительный расчет департамента исследований и аналитики CMWP показывает наличие 500,5 тыс. кв.м площадей в форматных торговых центрах на конец 2023 года.
В этом году введен лишь один объект Tashkent Expo, который только частично можно назвать форматным торговым объектом. С учетом данного объекта изменения общей площади на рынке торговой недвижимости составило менее 4%.
Рынок ожидал заявленные на этот год ввод и открытие нескольких торговых центров — Alfraganus, Tashkent City Mall, Central Plaza. Строительные и отделочные работы со стороны девелопера в первых двух объектах завершены, но фактического открытия не произошло. На данный момент в Alfraganus и Tashkent City Mall идет процесс насыщения объектов арендаторами. Central Plaza продолжает строительство и отделку.
«Торговые центры Ташкента отчаянно нуждаются в реконцепции и новых торговых операторах. Однако этот сегмент „замер“ в ожидании открытия Tashkent City Mall. Этот знаковый для Центральной Азии проект может переформатировать потребительское поведение, поэтому логично для собственников остальных торговых центров повременить с реконцепцией для того, чтобы отстроить свое позиционирование на рынке», — считает руководитель Commonwealth Partnership.
По его мнению, в сфере торговых помещений на улицах города наблюдается активное движение, связанное с переформатированием покупательских потоков. Формируются, так называемые, торговые коридоры — улицы с высокой концентрацией торговых точек и определенной специализацией. Ул. Тараса Шевченко — пример активной ресторанной улицы, где большое количество точек общественного питания привлекает поток посетителей и повышает привлекательность и стоимость недвижимости. Этот процесс только начался, но он очень важен для городской жизни, так как наличие таких активных кластеров делает жизнь в городе интересной и разнообразной. В результате стоимость магазинов в таких кластерах может вырасти в разы, а вот в зонах с низким потоком и активностью покупателей цены начнут падать.
Склады
На конец года общая площадь складских помещений Ташкента и его ближайшего окружения составила 320 тыс. кв.м, а мест хранения (т.е. объектов не предназначенных для профессионального хранения и логистических операций) — 970 тыс. кв.м.
«Электронная коммерция взяла активный старт в 2023 году — количество пунктов выдачи заказов (ПВЗ) выросло в геометрической прогрессии. Объявлены проекты логистических центров и основные операторы электронной коммерции активно осваивают рынок», — отмечает Соколов.
Крупнейшие маркетплейсы, работающие в стране — Uzum, Wildberries, Ozon — объявили о строительстве собственных логистических центров в разных регионах страны.
В этом году продолжили открываться помещения торгово-производственного комплекса Tashkent Index, в составе которого присутствуют производственно-складские площади (Light Industrial) с площадью одного лота от 500 кв.м до 1200 кв.м. Ввод современных складских площадей класса, А ожидается в 2024 году.
По данным аналитиков NF Group, аренда площадей в классе, А стоит $124 за кв. м. в год, класса B — до $55. Ожидается, что в 2024 году средняя запрашиваемая ставка может достичь $130 за кв. м. в год.
По словам руководителя отдела стратегического консалтинга Commonwealth Partnership Юлии Токаревой, в ближайшие10−15 лет объем складской недвижимости в стране увеличится в 50 раз. Наиболее стремительный рост придется до 2030 года, что связано с низкой базой и активным развитием рынка. После этого динамика роста немного замедлится.
Чего ждать в 2024 году
Генеральный директор Commonwealth Partnership / Uzbekistan
Дедолларизация и уход от наличности. По мере развития финансовой системы рынок все активнее будет уходить от наличного оборота и, соответственно, переходить от наличных долларов «в чемоданах» к банковским взаиморасчетам и, естественно, переходить в «сумовую зону». Это означает, что участники рынка начнут оперировать показателями инфляции и ставки дисконтирования при расчете финансовых моделей. Это создает возможности для тех, кто занимается бизнес-образованием, способствует повышению финансовой грамотности, так как переход на моделирование в национальной валюте не только повысит стабильность финансовой системы, но и позволит бизнесу меньше терять на валютных колебаниях.
Анонс выдающихся архитектурных проектов. Девелоперам придется переходить на новый уровень конкуренции, в том числе и за счет привлечения выдающихся международных архитекторов. Город отчаянно нуждается в 1−2 знаковых проектах, которые могли бы стать лицом столицы.
Активизация вторичного рынка, создание листинговых систем для продажи недвижимости. Сегодня инвесторы, которые хотят зафиксировать прибыль, испытывают трудности с реализацией своих помещений, так как на рынке недостаточно организаций и сервисов, предоставляющих качественные посреднические услуги.
Бум электронной коммерции и логистических сервисов. Ускорение роста электронной коммерции и переток продаж с традиционных рынков в маркетплейсы, обострение конкуренции между основными игроками будет стимулировать логистики.
Трансформация городской среды — изменятся алгоритмы движения транспорта, ожидается упорядочивание парковки в городе, развитие общественного транспорта.
Развитие проекта Нового Ташкента. Несмотря на то, что до полномасштабного строительства в Новом Ташкенте еще далеко, тем не менее уже с 2024 года застройщики, архитекторы и консультанты начнут учитывать перспективы развития новых территорий при проектировании проектов в черте города, в том числе.
Мы не ожидаем серьезных изменений в ценообразовании и арендных ставках в 2024 году, однако полагаем, что количество сделок по аренде и продаже коммерческих помещений существенно вырастет. В целом рынок ждет очень интересный и продуктивный год.
