Состояние гостиничного рынка Узбекистана
Начиная с 2017 года гостиничный рынок Узбекистана развивается активными темпа. По данным Статагентства, в стране насчитывается около 23 тыс. гостиничных номеров. При этом, по нашим оценкам, лишь 3−3,5 тыс. из них можно признать соответствующим современным стандартам качества размещения, в основном это сетевые отели, построенные и управляемые по стандартам международных гостиничных брендов. Около 2,8 тыс. таких номеров расположены в Ташкенте, а остальные — в исторических городах Шелкового пути — Бухаре, Самарканде и Хиве.
В ближайшее время продолжится прирост номерного фонда современного качества. Так, до конца 2028 года ожидается открытие еще примерно 3,5 тыс. номеров. Казалось бы, прекрасные новости, туристы будут довольны! Однако при ближайшем рассмотрении ситуация далека от идеала, так как развитие гостиничного рынка имеет существенный крен в сторону дорогих и очень дорогих гостиниц. Из сегодняшнего объема действующих номеров более 50% предлагаются отелями категории 5*, и лишь около 9% — отелями категории 3*.
Такая структура рынка имеет неустойчивый характер, так как в сформировавшихся рынках большую долю предложения составляют отели бюджетных и экономичных стандартов. И ситуация вряд ли изменится в обозримом будущем, так как из тех 3,5 тыс. номеров, которые сейчас строятся или планируются, 40% приходятся на отели 5*, тогда как номеров в 3-звездочных отелях будет менее 6%.
Таким образом, предложение отелей современного качества доступного формата остается практически неразвитым, что явно указывает на возможности для роста в этой нише.
Логично возникает вопрос — насколько продумана подобная стратегия девелоперов, которые предпочитают строить дорогостоящие отели, перенасыщая рыночную нишу и рискуя создать сложности с их заполнением по ценам, соответствующим заявленному качеству? Есть ли сегодня в Узбекистане для этого соответствующий объем спроса?
Вызовы рынка
В первом полугодии 2024 года в Узбекистан въехало 365 тыс. граждан России, 2,7 млн — Кыргызстана, Таджикистана и Казахстана, а также 327 тыс. человек из стран дальнего зарубежья. Подобная структура въездного потока является стабильной — в 2023 году всего страну посетили 6,6 млн человек, при этом количество российских граждан составило 714 тыс, а жителей стран дальнего зарубежья — 656 тыс.
При этом свыше 90% граждан соседних государств прибывает в Узбекистан с целью посещения родственников, то есть не является целевой аудиторией для гостиниц. Так, основную клиентуру для местных гостиниц составляют россияне и гости из стран дальнего зарубежья.
Достаточно ли годового въездного турпотока в объеме 1,3−1,4 млн посетителей для загрузки действующих и строящихся гостиниц? Обратимся к цифрам. По информации компании STR Global, крупнейшего агрегатора операционных данных в сфере гостиниц, в 2019 году среднегодовая загрузка гостиниц современного качества Ташкента составляла 64,8%, а средняя цена на номер — $149. В 2023 году загрузка чуть увеличилась — до 65,5%, однако произошло это за счет снижения средней цены на номер — до $133.
Как результат, показатель доходности номеров в 2023 году оказался ниже, чем аналогичный в 2019 году ($87 против $96). Причин этому может быть несколько, однако наиболее логичным, по нашему мнению, является существенное увеличение предложения на рынке (порядка 700 номеров в 4 новых отелях 4* и 5*) при отсутствии существенного увеличения турпотока.
Скорее всего, в этом году среднегодовая нагрузка в Ташкенте немного снизится, а тарифы если и увеличатся, то незначительно. Тем временем строительство новых отелей продолжается, и те 2 тыс. номеров, которые планируется открыть до конца 2028 года, будут в основном в 4−5-звездочных гостиницах. Все это создаст давление на тарифы и объемы спроса для всего гостиничного рынка Ташкента.
Далеко не все иностранцы, приезжающие в Узбекистан, хотят и могут себе позволить останавливаться в дорогих гостиницах. Значительная часть туристов, приезжающих познакомиться с культурой и жизнью другой страны, не готовы переплачивать и вполне рады остановиться в отелях средней ценовой категории или даже более экономичных средствах размещения, при условии гарантии безопасности пребывания и достаточного уровня комфорта.
Не следует забывать и про внутренний спрос — граждан Узбекистана, которые ежегодно формируют несколько миллионов поездок — именно они составляют сегодня основную долю потребителей услуг гостевых домов, съемных квартир и недорогих гостиниц.
Кроме того, более равномерному развитию отрасли также препятствуют законодательные и административные барьеры. С одной стороны в Узбекистане поощряется строительство современных гостиниц высокого ценового сегмента — до конца 2026 года действуют программа субсидирования строительства гостиниц 3−5 звезд. Однако национальные стандарты классификации гостиниц часто имеют более жесткие требования, чем мировые. Например, для получения подтверждения категории 4* необходимо наличие минимум двух ресторанов, бассейна, магазинов и киосков, а также спортивно-оздоровительного центра с тренажерным залом. Все это создает дополнительную финансовую нагрузку на девелоперов и не всегда оправдано для городских отелей с центральным размещением, который гарантирует гостям доступ к этим услугам в непосредственной близости от гостиницы.
К примеру, гостиница Hampton by Hilton по стандартам бренда может быть классифицирована на 4*, но из-за отсутствия двух ресторанов и бассейна, ей присвоена категория 3*. Это влияет на ее маркетинговые возможности, так как при выборе гостинцы туристы часто ориентируются на количество «звезд».
Фото: Евгений Сорочин / Spot
В стране все еще наблюдается дефицит профессионалов в гостиничной сфере, причем как в сфере управления, так и строительства. Большинство девелоперов приходят из жилого сегмента недвижимости, то есть не имеют опыта строительства гостиниц, и часто не могут оценить уровень сложности проектирования, строительства и эксплуатации отелей, а также значимости профессиональной управляющей команды для будущего успеха гостиницы.
По нашему мнению, ключевым фактором успеха для работы гостиниц в Узбекистане является сотрудничество с крупными сетевыми отелями, которые обеспечивают высокое качество услуг и доступ к развитым каналам продаж. Разумеется, сотрудничество с такими платформами бронирования, как Booking.com, обеспечивает загрузку гостиниц даже в независимом управлении. Однако сотрудничество с международными сетевыми брендами позволяет гостиницам получать профессиональное управление и повышает уровень сервиса, что особенно ценно в условиях экономической нестабильности и изменчивости туристического потока.
Спецификой гостиничного рынка Узбекистана является доминирующая роль несетевых гостиничных компаний, созданных местными отельерами, которые осуществляют прямое управление практически всеми местными сетевыми отелями — на базе договора франшизы с правообладателями брендов. Исключением в данном случае являются отели Hyatt Regency и InterContinental, которые управляются международными сетями напрямую, в рамках договоров управления.
Перспективы и тенденции развития
После начала вооруженного конфликта между Россией и Украиной в 2022 году многие гостиничные сети свернули свой бизнес в РФ и активизировались в Узбекистане, что сделало страну еще более привлекательной для международных компаний, включая компании с Ближнего Востока.
Однако, поскольку рынок еще формируется, здесь не так много девелоперов, хорошо понимающих специфику гостиничных проектов. Тем не менее, гостиничные операторы активно ищут и договариваются с потенциальными инвесторами.
Перспективными рынками Узбекистана являются не только города, но и загородные рекреационные зоны в Ташкентской области, лыжные курорты и зоны около Чарвака. Ташкент как самый населенный и обеспеченный город страны имеет достаточное количество жителей, готовых платить за отдых, оздоровление, а также компании и организации, формирующие спрос на коллективные выезды с целью проведения мероприятий в загородных отелях. В результате, растет интерес к деловому и рекреационному туризму, который пересекается и усиливает развитие обеих сфер.
Гостиничный бизнес — безусловно выгодный, но рассчитывать на быстрый возврат инвестиций не стоит. Во-первых, данный тип недвижимости имеет «высокий начальный ценник» — гостиница должна открыться полностью оснащенной и готовой к приему гостей, что означает существенный объем инвестиций на начальном этапе. Во-вторых, операционный характер гостиничного бизнеса — в отличие от арендного — создает множество «подводных камней» и рисков для неопытного собственника и требует большого управленческого мастерства в ежедневном режиме.
«Нетерпеливым» девелоперам следует обратить внимание на формат кондо-апартаментов. Он предусматривает продажу отдельных номеров частным инвесторам в виде инвестпродукта с целью получения пассивного дохода. Проданные частным лицам номера возвращаются в гостиничный оборот и обеспечивают владельцам прибыль — после вычета операционных и фиксированных расходов. Эта схема выгодно отличается от покупки квартир для аренды или перепродажи, так как не требует от владельцев забот по сдаче недвижимости в аренду и ее обслуживания.
Будущее гостиничного рынка
В будущем стоит ожидать роста числа гостиниц различных ценовых категорий и форматов, особенно доступных брендов. Это расширит выбор для туристов и поможет привлечь больше гостей из стран дальнего зарубежья. Важно также продолжить развивать такие направления, как Самарканд, чтобы туристы могли лучше познакомиться с культурой и жизнью страны.
Для успешного развития гостиничного рынка необходимы контролирующие и стимулирующие меры со стороны государства. Важно продолжить стимулировать гостиничное строительство в городах, в том числе путем ограничения возможности бесконтрольного строительства жилья. Опыт Москвы показывает, что это может быть эффективной мерой для развития туризма. Гостиницы должны строиться как бизнес-проекты, обеспечивающие стабильный доход и привлекающие туристов.
Гостиничный рынок Узбекистана обладает огромным потенциалом для роста и развития. Появление новых брендов, увеличение туристического потока (въездного и внутреннего), законодательные изменения и поддержка со стороны государства будут способствовать этому процессу. Важно учитывать опыт других стран и адаптировать его к местным условиям для достижения максимальной эффективности и устойчивого развития.
