В мае 2024 года Агентство по управлению государственными активами (АУГА) объявило о выставлении на продажу трех высотных зданий на территории Tashkent City — башен «Алокабанка», «Асакабанка» и «Узпромстройбанка». Консультантом сделки выступает компания KPMG.
Бизнес-центры имеют следующие характеристики:
- «Алокабанк»: 26 этажей, общая площадь — 81 439 кв. м;
- «Асакабанк»: 26 этажей, общая площадь — 66 202 кв. м;
- «Узпромстройбанк»: 33 этажа, общая площадь — 82 284 кв. м.
В августе объекты были разделены на три отдельных лота после обсуждений с потенциальными покупателями. В октябре стало известно, что интерес к их покупке проявили четыре инвестора из Евросоюза, ОАЭ и Турции. До 25 ноября АУГА принимало обязывающие предложения.
Согласно материалам годового общего собрания акционеров «Узпромстройбанка» по итогам 2023 года, стоимость строительства 33-этажного головного офиса банка составила $242,64 млн. Проект планировалось профинансировать за счет кредита от консорциума зарубежных банков, куда входят швейцарский Credit Suisse, американский Citibank, австрийский «Райффайзенбанк» и китайский China Eximbank.
Изначально контракт с китайской компаний Shanghai Construction Group подписывался на сумму $156 млн (с учетом НДС). Увеличение стоимости объекта произошло в результате последствий пандемии COVID-19, повлиявших также на ход строительства.
В отчетности по МСФО «Алокабанка» за 2023 год приводится цифра в 1,33 трлн сумов ($107,95 млн по курсу ЦБ) в качестве стоимости строительства бизнес-центра в Tashkent City. Подрядчик — Shanghai Construction Group.
Что касается стоимости строительства здания «Асакабанка», то Spot не удалось найти информацию об этом в публичном доступе. На сайте Единого портала корпоративной информации опубликовано лишь аудиторское заключение по отчетности банка за 2023 года, в то время как сам документ полностью недоступен. Spot обращался в «Асакабанка» с просьбой предоставить полную отчетность, но ответа не получил.
Spot обсудил с экспертами по коммерческой недвижимости, сколько могут стоить построенные бизнес-центры в Tashkent City и что влияет на их цену.
партнер и со-основатель компании Gafurov, Kardash & Partners.
При всех прочих равных минимальная стоимость каждого здания может варьироваться в зависимости от множества факторов: например, от рыночных ожиданий, рисков, технических характеристик объекта, а также ожидаемой доходности, которая может разной у каждого отдельного инвестора.
При этом часто немаловажным фактором является наличие единой профессиональной управляющей компании, которой, как я понимаю, в настоящее время, нет.
Предположительная стоимость каждого здания может быть следующей:
- «Алокабанк»: $117−123 млн;
- «Асакабанк»: $95−100 млн;
- «Узпромстройбанк»: $118−125 млн.
Важно отметить, что данный расчет стоимости основан на публичных данных и служит исключительно для иллюстрации одного из возможных подходов к оценке. Он не является рыночной или справедливой стоимостью здания и не может быть ориентиром для цены сделки.
При отсутствии доступа к необходимой информации об этих объектах можно применить метод капитализации (Capitalisation Rate Method) для определения примерной стоимости этих активов.
Для этого нам нужна информация об ожидаемых чистых арендных ставках и операционных расходах, основанных на рыночных данных, для определения чистой операционной прибыли (NOI). Чистую арендную ставку можно сравнить со схожим активом. Наиболее подходящий объект коммерческой офисной недвижимости — Tower 1 в бизнес-центре Trilliant.
Предположим, что чистая арендная ставка (без НДС и обслуживания) составляет $38 за кв. м. Операционные расходы в подобном здании могут составлять от 20% до 30% чистой арендной ставки, усредним до 25%. В итоге для расчета NOI получаем $28,5 за кв. м (Net Rent).
Для расчета арендных поступлений нам необходимо понимать какая полезная площадь у каждого здания. У зданиях подобного класса в сейсмоактивных зонах общая полезная площадь (GLA) может составлять от 60% до 80%. Усредним до 70%.
Допустим, что здания уже сдаются в аренду, а вакансия офисов составляет от 5% до 10% в год. В результате занятость (Occupancy Rate) составляет 90−95%. Также предположим, что покупатель ожидает долларовую доходность (CapRate) на уровне 15% в год.
В итоге получаем формулы: NOI = GLA x Net Rent x Occupancy Rate x 12 месяцев. Ожидаемая стоимость = NOI / CapRate.
Поскольку объекты еще не сданы в аренду, следует сделать поправку на отсутствие текущего дохода и риски, связанные с будущей арендой. В результате цена может быть еще ниже указанной.
директор узбекистанского филиала Colliers.
Стоимость любого здания в целом зависит от его физических характеристик, местоположения, потенциала доходности, экономических условий и даже правовых аспектов.
Для расчета стоимости требуется профессиональная оценка. Существует множество стандартов оценки: республиканские, международные IVS (International Valuation Standards), британский RICS.
Однако методы оценки остаются неизменными:
- сравнительный: на основе аналогов, имеющихся на рынке;
- доходный: основанный на потенциальном доходе, который здание может генерировать;
- затратный: когда учитываются все затраты (стоимость материалов, строительства, земли
и т. д. ).
Теперь о самом интересном — сколько может стоить каждое здание?
Из доступной информации есть только тизер с базовыми данными, и описания, вроде «с применением высочайших экологических стандартов и принципов сейсмической и противопожарной безопасности», что не дает возможности провести профессиональную оценку.
Тем не менее, можно привести пример: здание в IT Park на улице Муминова (около 18 тыс. кв. м) с похожими характеристиками по формату sale and leaseback продавец оценивал в $30 млн.
Исходя из этой логики, за здание «Узпромстройбанка» (около 82 тыс. кв. м) могли бы запросить от $150 до $200 млн.
Ранее Spot писал, что эксперты оценили минимальную стоимость платежной системы Humo в $60−80 млн.
