Spot продолжает подводить итоги года. На этот раз генеральный директор Commonwealth Partnership Денис Соколов рассказал, каким был уходящий год в сфере недвижимости, какие изменения наблюдались и чего стоит ожидать в 2025 году. Также аналитики CMWP предоставили анализ рынков торговой, офисной и складской недвижимости.

Жилая Недвижимость

По данным ЦЭИР, в Узбекистане жилье на вторичном рынке за год подорожало на 6,2%. При этом квартиры в Ташкенте стали дешевле на 1,5%. Средняя цена квадратного метра составляет $1102.

В ноябре узбекистанцы оформили почти 22 тыс. договоров купли-продажи недвижимости, это на 0,8% больше, чем годом ранее.

Согласно отчету Центрального банка, в первом полугодии жилье в стране стоило на 28% выше его реальной цены. По сравнению с первым полугодием 2023 года стоимость квартир в национальной валюте выросла на 44%, в иностранной — на 23%.

При этом разрыв между ростом заработной платы и ценами на жилье сохраняется на высоком уровне. За первые 6 месяцев средняя заработная плата выросла на 17,7%, а цены на жилье росли в 1,8 раза быстрее, чем зарплата.

Это указывает на то, что цены на жилье на рынке недвижимости переоценены и, вероятно, со временем могут быть скорректированы, считают в ЦБ.

При этом, из-за роста численности населения и высокой плотности сохраняется возможность высокого спроса на рынке недвижимости в будущем. Так, плотность населения в Узбекистане составляет 83 человека на квадратный километр, что на 10 человек больше среднего показателя в странах Центральной Азии и Кавказа.

Стоимость аренды в Ташкенте продолжает снижаться. По данным ЦЭИР, в ноябре средняя ставка аренды в столице составила $8,3 за квадратный метр, что на 10,7% ниже, чем в прошлом году. В Центральном банке считают, что цены на недвижимость продолжают расти несмотря на снижение аренды потому, что участники рынка рассматривают жилье как инвестицию и ожидают большой доход за счет роста цен, а не от сдачи в аренду.

Согласно исследованию Commonwealth Partnership, средняя стоимость 1 кв. м. в Ташкенте на вторичном рынке составляет $1 216, в новостройках — $1 251. В среднем квартира площадью 50−60 кв. м. обойдется в $82−99 тыс.

Средняя арендная ставка, по данным компании, для квартир бизнес-класса составляет $17,07, а для премиум — $22,66 за кв.м. В перерасчете на среднюю площадь квартиры, аренда в бизнес-классе обходится в $1134, а в премиум — $1400.

По мнению аналитиков CMWP, рынок недвижимости Узбекистана стабилизировался. Снижение стоимости связаны не с экономическими факторами, а с естественной коррекцией после удовлетворения спроса.

В декабре президент одобрил введение эскроу-счетов. Тестирование новой системы планируется в Самарканде, а также Янгихаётском и Сергелийском районах столицы. Опрошенные Spot эксперты отметили, что введение эскроу-счетов с одной стороны позволит снизить риски мошенничества и недостроенных объектов, с другой — может привести к увеличению стоимости квадратного метра.

Офисы

В 2024 году рынок офисной недвижимости Ташкента оставался стабильным. Основная проблема рынка — нехватка качественных офисных площадей, из-за чего поддерживается уровень высоких арендных ставок.

Аналитики CMWP отмечают, что арендодатели продолжают придерживаться стратегии минимальных вложений в отделку помещений. Такой подход замедляет процесс заполнения офисов, поскольку арендаторы, напротив, все чаще отдают предпочтение готовым к переезду помещениям. Подобные объекты позволяют быстрее принимать решения при выборе площадей, что усиливает интерес к гибким офисным пространствам.

Согласно исследованию компании, офисы класса А в течение года демонстрировали относительную стабильность. На данный момент общий объем предложения в этом сегменте составляет 128 тыс. кв. м. Несмотря на рост предложения, на рынке по-прежнему наблюдается недостаток качественных площадей с готовой отделкой, что сохраняет высокий спрос на премиальные офисы, особенно со стороны международных арендаторов.

К концу 2024 года доля вакантных площадей в классе А достигла 58,2%(74,7 тыс. кв. м.), это на 40,6 процентных пункта больше, чем в 2023 году, когда этот показатель составлял 17,6% (15,1 тыс.). Основной причиной такого роста стало введение в эксплуатацию значительного объема новых площадей. В эту статистику входят не только готовые помещения, но и те, что находятся на стадии ввода в эксплуатацию, но собственники уже начали предлагать их арендаторам и заключать договоры.

Средняя чистая арендная ставка (без учета НДС и операционных расходов) за 2024 год составила $34,3 за кв. м. в месяц, что на 3,6% выше уровня 2023 года ($33,1). Ожидается, что в 2025 году уровень арендной платы может немного снизиться из-за растущей конкуренции между собственниками.

В классе В, который традиционно является самым востребованным сегментом рынка, наблюдается стабильный спрос. Его поддерживает активность таких секторов, как банковский, IT, FMCG и телекоммуникационный. Общий объем предложения в этом классе составляет 344,7 тыс. кв. м. На конец 2024 года уровень вакантности в классе В составил 12,7% (43,8 тыс. кв. м.). Это на 9,3 процентных пункта выше уровня прошлого года, когда вакантность была 3,5%. Такой рост объясняется переклассификацией некоторых помещений из класса, А в класс В.

Средняя ставка аренды в классе В выросла на 10,1%: с $21,8 за кв. м. в месяц в 2023 году до $24 в этом.

Ритейл

Аналитики CMWP оценили объем качественных торговых площадей в Ташкенте в 478,5 тыс. кв. м, что на 73% больше, чем в 2023 году.

Ключевым событием для рынка торговой недвижимости, по мнению экспертов компании, стало открытие Tashkent City Mall с общей площадью 200 тыс. кв. м, из которых 100 тыс. кв. м доступны для аренды.

В 2024 году диапазон запрашиваемых ставок аренды в торговых центрах не изменился и варьируется в больших пределах — от $15 до $70 за 1 кв. м. в месяц. Ставка аренды зависит от качества ТЦ и его расположения в городе, а также от места помещения внутри здания.

Склады

На конец 2024 года аналитиками CMWP был зафиксирован 191 объект складской недвижимости в Ташкенте и Ташкентской области. Из них 7 объектов (3,7%) находятся в государственной собственности, 41 (21,5%) — в частной собственности и управлении, а 143 объекта (74,9%) используются собственниками самостоятельно либо построены под запрос конкретного пользователя и не выставляются на свободный рынок аренды. Такие объекты могут принадлежать как частным лицам, так и государству.

Общий объем складских помещений классов A, B и C, находящихся в частной собственности, составляет 391 тыс. кв. м.. Большая их часть расположена в южных районах Ташкента, таких как Сергелийский, Бектемирский и Янгихаётский, где сосредоточены промышленные зоны.

Перспективным направлением развития рынка складской недвижимости является трасса М-39. Она проходит в западной части Ташкента, соединяет Узбекистан с Казахстаном и обладает стратегическим логистическим значением, отмечают в CMWP. Вдоль трассы расположены крупные промышленные зоны и населенные пункты, а параллельно ей проходят железнодорожные пути со станциями. Низкая конкуренция в этом районе привлекает внимание инвесторов и собственников, что способствует его активному развитию.

В 2024 году в Ташкенте появились первые склады класса А, а их арендные ставки варьируются от $9 до $13 за кв. м. За первый год на рынке было сдано в аренду 90% всех доступных площадей, а оставшиеся 9%, по прогнозам CMWP, будут полностью заняты к середине 2025 года. Высокий спрос на склады класса, А обусловлен интересом со стороны международных компаний, которые ценят их качество и удобство для логистики.

К концу 2024 года арендные ставки на сухие крытые склады классов B и C снизились до $6,3 за кв. м. Это связано с выходом на рынок большого числа складов класса C, построенных в советский период, которые начали активно предлагаться в аренду. Дополнительно интерес арендаторов был сосредоточен на складах класса А, введенных в эксплуатацию в этом году, что привело к снижению спроса на менее качественные объекты.


жилье, недвижимость, офисы

Денис Соколов,

Генеральный директор Commonwealth Partnership / Uzbekistan.

Главным событием для рынка недвижимости Узбекистана в 2024 году стала остановка первого цикла роста цен, который длился с 2018 до 2024 год. За этот период арендные ставки и цены выросли на 50−100% в зависимости от сегмента.

В жилом сегменте произошло снижение цен, однако оно оказалось незначительным. Это стало результатом переоценки рынка и охлаждения спроса, вызванного чрезмерно высоким ростом цен в предыдущие годы. Девелоперы, которые ранее активно повышали цены на этапе строительства, начали адаптироваться к новому состоянию рынка, делая его более рациональным и профессиональным.

Коррекция цен

2024 год можно назвать годом начала коррекции — временем, когда цены начали приходить в некоторое соответствие с реальной экономикой.

Рынок недвижимости обладает определенной инерцией. Это связано с тем, что на нем работают люди, которые ориентируются друг на друга при принятии решений. Если у кого-то получилось заработать на перепродаже квартиры, то возникает тенденция: «значит, и мне стоит попробовать». Такой эффект подражания может долго поддерживать ценовые тренды, даже когда ситуация на рынке начинает меняться.

Коррекция на рынке недвижимости — это не просто падение цен, это процесс, когда этот инерционный импульс, который толкал рынок вверх, начинает спадать.

Многие покупатели ориентируются не на качество жилья, а на возможность перепродать его с прибылью. Это уже не рынок жилья, а рынок спекуляций. Люди покупают квартиры, не собираясь в них жить, а лишь с целью перепродажи. Это провоцирует девелоперов строить быстрее, но при этом не всегда качественно. Зачем стараться, если покупатели все равно купят? А когда покупатели покупают только с расчетом на то, что кто-то купит это жилье по более высокой цене, то рынок начинает превращаться в игру с рисками, а не в создание ценности для людей.

Коррекция на рынке — это процесс, при котором спекуляции начинают уступать место реальному спросу и качественным проектам. Когда покупатели начинают осознавать, что просто перепродать квартиру по более высокой цене уже не получится, рынок начинает возвращаться к более здоровым основам. Это снижение цен — не обязательно падение рынка, а скорее снижение ожиданий. Это восстановление адекватной цены на рынке, где девелоперы строят не для того, чтобы быстро продать квартиру с наценкой, а для того, чтобы создать качественные объекты, которые будут востребованы для долгосрочного проживания, а не для быстрой перепродажи.

Таким образом, коррекция на рынке недвижимости — это явление, которое на самом деле помогает стабилизировать рынок. Когда уходят завышенные ожидания и спекуляции, а на первое место выходит реальный спрос и качество жилья, рынок начинает работать здоровее. А люди начинают задумываться не о том, как быстро купить и продать, а о том, чтобы сделать действительно хороший выбор на долгосрочную перспективу. И это крайне важный момент, потому что он помогает избежать пузырей, которые, как мы знаем, в конечном итоге всегда лопаются.

Кроме того, на рынке недвижимости очень важна сегментация, при которой состоятельные люди имеют возможность покупать премиальное жилье, а средний класс имеет возможность приобретать достойное жилье за адекватные деньги.

В предыдущие годы застройщики, особенно небольшие, старались строить дома попроще, но продавать их как премиальное жилье. Я ожидаю, что в дальнейшем мы увидим появление настоящего премиального сегмента со всеми атрибутами (вентиляция, малое количество квартир на этаже, качественное управление) с ценником на уровне $4−5 тыс. и развитие крепкого массового сегмента с ценой на уровне $1 тыс. за кв. м.

При этом дешевое жилье не должно быть плохим. Современные строительные технологии, проектирование и квартирография позволяет строить комфортное жилье без излишних затрат. Надеюсь, что те застройщики, которые заботятся не о качестве строительства, а о красивых картинках и маркетинговых обещаниях, в первую очередь столкнутся с коррекцией цен.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая недвижимость также претерпела изменения: арендные ставки в офисных и торговых помещениях снизились, что привело к росту числа сделок. В то же время рынок складской недвижимости показал обратную динамику — арендные ставки выросли благодаря появлению современных объектов высокого класса, что отражает высокий спрос на качественные помещения.

В Tashkent city выставили на продажу три банковские башни. Если продажа состоится на рыночных условиях, то она задаст, так называемый «бенчмарк» — ожидаемый уровень доходности для крупных недвижимых активов.

К сожалению, пока что рыночных сделок с так называемыми «институциональными» активами не было, и международные инвесторы продолжают наблюдать за рынком со стороны. В мировой практике на развивающихся рынках могут пройти годы, прежде чем первая такая сделка будет совершена и страна попадет на мировые радары, но потом инвестиционная активность растет как горы.

Под институциональной сделкой понимается сделка с привлечением консультантов, проведением технического, инженерного и юридического обследования, привлечением банковского финансирования и экономической оценки. Важно, что все участники процесса благодаря этому обретают опыт проведения таких сделок на новом рынке, а для новых инвесторов очень важно, чтобы они могли опереться на глубокую экспертизу и избежать рисков.

Инвестиционная сделка в недвижимости — это процесс, при котором крупный инвестор приобретает не просто объект недвижимости, а полноценный работающий бизнес, покупая арендный поток. В такой сделке важен не только сам объект, но и гарантированное поступление доходов от аренды в будущем. Представьте ситуацию: здание, в котором расположены крупные международные корпорации, подписавшие долгосрочные договоры аренды на 10 лет с гарантией материнских компаний. Это здание сразу превращается в привлекательный актив для институциональных инвесторов, независимо от того, где оно находится — будь то Ташкент, Астана, Баку или Париж. Поскольку есть долгосрочные договоры аренды, которые обеспечивают стабильный денежный поток.

Основными покупателями таких объектов являются институциональные инвесторы — пенсионные фонды, суверенные инвестиционные фонды и другие крупные организации, которые управляют миллиардными капиталами. Для таких инвесторов важна максимальная безопасность инвестиций и надежность объектов. Именно поэтому они готовы приобретать такие объекты даже по высокой цене — для них доходность может быть относительно низкой, но зато стабильной и с минимальными рисками.

Эти институциональные инвесторы обычно покупают объекты недвижимости, которые уже подготовлены, с хорошими арендаторами, долгосрочными договорами и надежным управлением. К сожалению, на сегодняшний день в Узбекистане таких сделок еще нет. Одной из причин является то, что нет так называемого «инвестиционного продукта», который бы соответствовал требованиям таких игроков. Активы, которые можно было бы предложить таким инвесторам, часто имеют проблемы — например, короткие арендные договоры, нестабильная зона охвата или другие недоработки. Институциональные инвесторы обычно не готовы брать на себя риск и заниматься доработкой таких объектов.

Если в 2025 году состоится инвестиционная сделка (а кроме банковских башен есть и еще другие активы на рынке), то это станет важнейшей вехой для рынка.

Гастрономические улицы

В Ташкенте запустили отрезок первой гастрономической улицы, расположенной на Тараса Шевченко, строятся и проектируются еще несколько таких улиц.

Особенность Ташкента, как развивающегося города в том, что никто пока не может достоверно оценить сколько ресторанов, магазинов, складов и офисов нужно для комфорта граждан, и какое количество помещений существующий бизнес может использовать.

Естественно, мы, как консультанты, разрабатываем прогнозные модели спроса и делимся ими с клиентами, но очень важно проверять их на практике. С точки зрения развития города, новые гастрокластеры позволят получить понимание того, сколько нужно ресторанов Ташкенту.

Что касается формата гастрокластера, то однозначного ответа на вопрос, что лучше для города — распределение объектов по районам или их концентрация в одном месте, — пока нет. Это решение зависит от того, как такие форматы будут воспринимать жители и как они будут взаимодействовать с предложенными концепциями.

Эскроу-счета

Важно понимать, что эскроу-счета не являются самоцелью. Задача властей — не допустить ситуации, когда люди не могут получить свои квартиры, потому что застройщик просчитался или проворовался. Такая ситуация оборачивается трагедией для семьи и социальной проблемой для общества.

Эскроу-счета — один из проверенных инструментов для того, чтобы предотвратить самые плохие последствия. Однако внедрение этого инструмента потребует серьезных усилий не только со стороны властей, но и, в первую очередь, со стороны банковского сообщества.

Внедрение нового механизма возможно только при поддержке государства. Если правительство выделит льготные ипотечные кредиты под проекты, связанные с использованием эскроу-счетов, это создаст стимул для застройщиков и покупателей.

Сейчас не понятно, как отреагируют рынок на введение нового механизма, произойдет ли удорожание строительства и стоимости жилья из-за этого. Программы субсидирования ипотеки будут служить неким «пряником», который поможет смягчить «кнут» в виде новых, еще непроверенных и сложных механизмов.

Каким будет 2025 год

Мы ожидаем, что 2025 году рынок недвижимости стабилизируется и начнет избавляться от спекулятивного компонента — купить, немного подержать и продать дороже. Рынок недвижимости, как балласт в корабле, придает устойчивость экономике, именно поэтому во всех странах стараются препятствовать краткосрочным спекуляциям. В Узбекистане мы также ожидаем ужесточения регулирования и требование к более тщательному соблюдению норм и правил.

2025 год собственникам любых активов, особенно крупных, следует посвятить выправлению всех документов, проверке технического состояния сооружений и инженерных систем. Также надо оценить возможный рост базы налога на имущество, так как скорее всего государство попробует приравнять балансовую стоимость актива к рыночной. Это значит, что особенно для тех, у кого в собственности находятся пустующие объекты, это может создать неприятности.

Мы ожидаем выход на рынок нескольких крупных качественных офисных проектов, а это значит, что на рынке повысится конкуренция между собственниками.

Важный фактор — выход на рынок новых игроков в сфере ритейла и электронной коммерции. Мы ожидаем целый ряд громких имен в 2025 году и будем надеятся, что нашими общими усилиями рынок ритейла станет более разнообразным. Важно, что профессиональный сетевой ритейл создает много рабочих мест для городской экономики не только напрямую, но и косвенно, через подрядные организации.

Мы также надеемся, что собственники торговых центров будут проявлять необходимую гибкость в адаптации своих концепций к меняющемуся потребительскому спросу и возможностям современных ритейлеров.

Мы смотрим очень позитивно на перспективы следующего года, так как переход от спекулятивного к профессиональному рынку даст мощный импульс для городской экономики.

В 2025 году мы ожидаем в коммерческой недвижимости активизации количества сделок, так как слишком большое количество помещений остается неиспользованным в городе. Собственники сегодня уже точно понимают, что нужно сделать для того чтобы найти арендатора на свое помещение. Они начинают понимать, что пустующее помещение только теряет рыночную привлекательность.