Как ранее писал Spot, Шавкат Мирзиёев поручил активизировать рынок услуг и коммерческой недвижимости.
По его словам, за последние 3 года в стране появилось около 3 тыс. многоквартирных домов и 38 млн кв.м. нежилых площадей, но предприниматели все еще сталкиваются с нехваткой коммерческих площадей. Одной из причин стало отсутствие удобного механизма взаимодействия между девелоперами и бизнесом.
Чтобы решить этот вопрос, банкам разрешат напрямую покупать коммерческую недвижимость у застройщиков и сдавать ее предпринимателям в аренду или лизинг.
Ожидается, что это поможет быстрее вводить в оборот пустующие помещения, обеспечит бизнесу доступ к коммерческой недвижимости и создаст новые рабочие места.
В рамках программы НБУ выделит 500 млрд сумов на покупку таких помещений, а в дальнейшем инвестиции могут достичь 4 трлн сумов. Планируется вывести на рынок 50 тыс. кв.м. коммерческих площадей, что, по расчетам властей, создаст до 150 тыс. рабочих мест. Лизинг должен стать на 15−20% дешевле аренды, что сделает такие помещения более доступными для бизнеса.
В 2023 году ЦБ уже утвердил порядок, запрещающий банкам покупать и владеть недвижимостью, не используемой в их деятельности.
Согласно правилам, такие объекты должны быть проданы в течение трех лет, а общий объем недвижимости банка не может превышать его капитал первого уровня. Кроме того, закон о банковской деятельности запрещает банкам заниматься нефинансовой деятельностью, включая торговлю, страхование и производство.
Сейчас Центральный банк еще не принял новый порядок, который официально разрешил бы банкам участвовать в сделках с коммерческой недвижимостью.
В связи с этим возникает ряд вопросов. Как это повлияет на рынок и цены? Смогут ли банки эффективно управлять недвижимостью, если у них нет опыта в этой сфере? Окажутся ли условия аренды и лизинга действительно выгодными для бизнеса? Не приведет ли участие банков к росту цен на коммерческую недвижимость?
Spot обсудил инициативу с экспертами, чтобы понять ее возможные последствия для бизнеса, девелоперов и экономики в целом.
руководитель департамента проектного консалтинга и управления данными CMWP Uzbekistan.
Влияние новой инициативы на рынок будет зависеть от объемов выделенного финансирования.
Важно отметить, что мы говорим о коммерческой недвижимости, расположенной на первых этажах жилых зданий. Отдельно стоящие коммерческие объекты, такие как офисные башни в составе девелоперских жилых проектов, пока редки на рынке.
Если речь идет о 500 млрд сумов, выделенных инвестиционной группе НБУ, то влияние останется сдержанным. По оценкам, общий объем недвижимости, возможный к покупке, составит от 25 до 30 тыс. кв.м, из которых около половины придется на Ташкент. Если же инвестиции достигнут 4 трлн сумов, эффект будет значительно сильнее.
Однако даже небольшие суммы могут запустить мультипликативный эффект, повысив интерес к таким инвестициям со стороны коммерческих банков.
Именно этот фактор будет влиять на повышение цен на коммерческую недвижимость на первых этажах жилых зданий. Можно ожидать возобновления роста стоимости таких площадей, но маловероятно, что он достигнет показателей прошлых лет.
Оценить влияние на доступность площадей для малого бизнеса крайне сложно — слишком много факторов. Например, если банки будут покупать неликвидную недвижимость у девелоперов, будет ли она вообще востребована малым бизнесом в аренду?
Кроме того, многое зависит от условий, которые предложат банки. На стоимость аренды и лизинга также повлияет необходимость банков содержать специализированную команду по коммерческой недвижимости, а таких специалистов пока мало на рынке.
Без профессиональных команд у банков могут возникнуть сложности с управлением объектами, особенно на ранних этапах программы.
Ликвидные торговые помещения на первых этажах должны находиться в зонах с высокой проходимостью, иметь удобный вход, витрину и достаточные инженерные мощности. Они должны быть универсальными, чтобы подходить под разные типы арендаторов, например офисы или торговлю. Также важно учитывать перспективы развития района.
Существует риск, что банки начнут приобретать неликвидные или переоцененные объекты. В основном это, опять же, связано с тем, что на рынке Узбекистана пока мало профессиональных команд, способных грамотно оценивать недвижимость. Это может что повлиять на оценку потенциала площадей.
Скорее всего, программа будет ориентирована на покупку площадей в девелоперских жилых комплексах, где эксплуатацией занимаются управляющие компании. Однако сами банки, вероятно, не станут вкладываться в улучшения вроде дополнительной вентиляции или отделки.
Что касается коммерческого управления — аренды и лизинга, — здесь у банков до формирования сильных профильных команд неизбежно возникнут сложности.
В целом, подобная практика широко распространена в мире. Крупные фонды Norges Bank Investment Management, Investcorp, Brookfield Property Partners активно инвестируют в коммерческую недвижимость. После того как локальные институциональные инвесторы начнут играть значимую роль на рынке, он станет интереснее для международных игроков. После прихода крупных международных игроков ландшафт рынка — цены, динамика ввода площадей — значительно изменится.
Как банки повлияют на конкуренцию среди профессиональных арендодателей, пока сказать сложно. Это напрямую зависит от объемов приобретаемой недвижимости. Если в Ташкенте будет куплено 15 тыс. кв.м., влияние останется сдержанным. Если же сделки превысят 100 тыс. кв.м., можно будет говорить о серьезном изменении конкурентной среды.
соучредитель и член наблюдательного совета TAS Capital Partners.
Прямое владение коммерческой недвижимостью банками несет в себе значительные риски. Банки, приобретая физические активы, могут столкнуться с проблемами управления, поскольку управление недвижимостью требует специфической экспертизы.
Кроме того, это снижает ликвидность банков, ограничивая их возможности по кредитованию других секторов экономики, а также повышает концентрацию рисков в одном классе активов. В условиях рыночных колебаний это может негативно сказаться на финансовом положении банков.
Кроме того, активное участие банков в сделках с недвижимостью может искусственно повышать ликвидность рынка, приводя к росту цен. Если спрос на такие активы увеличится, это приведет к перегреву рынка.
Однако если банки начнут инвестировать в новые объекты и увеличат предложение коммерческой недвижимости, это может вызвать обратный эффект — снижение арендных ставок, падение стоимости объектов и рост вакантности. В долгосрочной перспективе такая ситуация несет риски снижения доходности банков и усиливает угрозу накопления неликвидных активов, трудных для продажи.
Особенно опасна ситуация, при которой инвестиционные решения принимаются без глубокой рыночной аналитики или под влиянием административных факторов. В таком случае банки могут направлять ресурсы на крупные инфраструктурные девелоперские проекты или скупать неликвидные либо переоцененные активы, что искажает рыночные механизмы и усложняет управление рисками. В перспективе это может негативно сказаться на устойчивости всей банковской системы.
Таким образом, массовое приобретение банками объектов недвижимости без четких критериев может спровоцировать искусственный рост цен, перегрев рынка и последующую коррекцию.
Важный аспект — влияние таких операций на финансовую устойчивость банков. Из-за отвлечения значительных ресурсов на финансирование приобретения недвижимости банкам, вероятнее всего, придется привлекать дополнительный внешний долговой капитал. Это увеличит их долговую нагрузку и может повысить финансовые риски.
В случае экономического спада или кризиса коммерческая недвижимость может оказаться невостребованной. Это приведет к росту вакантности, снижению арендных ставок и ухудшению состояния объектов. Банки, столкнувшись с финансовыми трудностями, могут быть вынуждены продавать эти активы по заниженным ценам, что усилит обесценивание недвижимости на рынке. В крайних случаях объекты могут быть перепрофилированы, законсервированы или заброшены, если их содержание станет экономически нецелесообразным.
Исторически банковская деятельность ориентирована на кредитование и управление финансовыми рисками, а не на владение и эксплуатацию недвижимости. Поэтому участие банков в этом секторе должно происходить в рамках четких регуляторных ограничений и с использованием механизмов, минимизирующих прямые риски владения.
Банкам придется либо создать специализированные подразделения по управлению и эксплуатации недвижимости, либо передать эти функции профессиональным управляющим компаниям. Это приведет к росту спроса на экспертизу в сфере управления недвижимостью. Однако такой подход не устраняет базовые риски, связанные с владением активами.
Более эффективным решением является развитие финансовых инструментов, позволяющих банкам участвовать в рынке недвижимости без значительных рисков. Среди таких инструментов можно выделить:
- трастовые механизмы (Trust Beneficiary Interests) и ценные бумаги, обеспеченные активами (Asset-Backed Securities), которые позволят банкам косвенно участвовать в рынке недвижимости, минимизируя влияние на баланс и ликвидность;
- создание отдельных структур для трастовых и небанковских операций, что позволит снизить риски и повысить прозрачность сделок;
- развитие независимой оценки и инженерно-технической экспертизы — это обеспечит объективную рыночную стоимость недвижимости и снизит вероятность переоценки активов.
В долгосрочной перспективе оптимальным решением может стать привлечение профессиональных управляющих активами (Asset Managers) и использовать специализированные финансовые инструменты. Это позволит банкам участвовать в рынке недвижимости без ущерба для их основной деятельности — кредитования и управления финансовыми рисками.
