Консалтинговая компания Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP) выпустила аналитический обзор складского рынка Ташкента за 2024 год. Spot ознакомился с исследованием (копия есть у редакции).
На конец 2024 года в Ташкенте и области зафиксировано 191 складской объект. Из них:
- 7 объектов (3,7%) находятся в государственной собственности;
- 41 объект (21,5%) — частные склады;
- 143 объекта (74,9%) — BTS-склады (Built-To-Suit) — здания, построенные под запрос конкретного пользователя.
Рынок складской недвижимости Ташкента продолжает активно развиваться на фоне роста логистического сектора и увеличения объемов грузоперевозок.
По оценкам CMWP, общий грузооборот в 2024 году составил 51,6 млрд т-км, что на 9% больше по сравнению с предыдущим годом.
Складские помещения подразделяются на:
- класс A: современные склады с высоким качеством строительства, расположенные в удобных логистических локациях с хорошей транспортной доступностью. Обычно включают передовые технологии, такие как автоматизированные системы управления и высокоуровневые меры безопасности;
- класс B: старше класса A, с меньшим количеством удобств и возможностей, расположены в менее удобных локациях, но все еще поддерживают приемлемый уровень функциональности;
- класс C: старые склады, часто требующие ремонта или обновления, находятся в отдаленных или менее развитых районах.
В 2024 году в Ташкенте были введены в эксплуатацию первые склады класса А.
Их заполняемость уже к середине года достигла 90% (примерно 21 тыс. кв.м), а оставшиеся 9% будут заняты в 2025 году. Основной спрос на качественные склады идет от международных компаний, которые все чаще запрашивают площади класса, А для развития логистических операций.
Основные складские площади сосредоточены в южных районах города и области — Сергели, Бектемир и Янгиюль.
В радиусе 5 км от центра города объем складских площадей ограничен и составляет всего 42 тыс. кв.м. Однако на расстоянии 5−10 км от центра объем складов вырос почти в 5 раз и достиг 210 тыс. кв.м.
Маркетируемые арендные ставки в 2024 году составили:
- сухие крытые склады класса, А — от $9 до $13 за кв.м.;
- склады класса, А с регулируемым температурным режимом — от $13 до $18 за кв.м.;
- средняя ставка в сухих складах — $8,5 за кв.м.;
- средняя ставка в складах класса В/С — $6,3 за кв.м.
Арендные ставки в складских комплексах классов B и C немного снизились (с $6,67 до $6,3 за кв.м) из-за увеличения количества предложений. Основные причины — рост доступных складов советского периода и переключение спроса на новые объекты класса А.
Что будет дальше
По мнению аналитиков CMWP, рынок продолжит расти, особенно за счет складов класса А, на которые сохраняется высокий спрос. Ожидается, что вакантность в этих объектах в течение года сократится до нуля.
Ожидается умеренный рост арендных ставок в классах B и C, поскольку арендаторы начнут рассматривать их как доступную альтернативу.
До конца 2026 года на рынок выйдет еще 100 тыс. кв.м новых складских площадей.
Эксперты считают, что в перспективе 5 лет девелоперы складской недвижимости будут проводить реконструкцию устаревших объектов и строить новые, отвечающие современным требованиям международного бизнеса.
Также, электронная коммерция остается ключевым драйвером развития складской недвижимости. Компании активно строят BTS-склады, рассчитанные под их специфические потребности. Однако это также создает риск, что через 2−3 года арендаторы предпочтут переехать в объекты, построенные под себя, расторгнув действующие договоры.
Ранее Spot писал, что арендные ставки на офисы в Ташкенте могут упасть из-за высокой конкуренции на рынке.
